中央14部委联手制定的“小产权房”处理方案尚未定稿，各地“小产权房”建设已愈积愈多。
最近北京房地产市场“小产权房”项目花样翻新，为“变异小产权房”，但是其本身形式设计“精巧”。而新式“小产权房”土地来源，包括部分建设用地城乡统筹置换出来的集体建设用地。据北京规划委数据，今年北京启动50个重点村城市化改造工作，涉及集体建设用地25平方公里。而北京市旧村改造政策当中，允许整理出来多余建设用地建设公租房或酒店产业，支持农村后续经济发展,这部分土地约占7.5平方公里。
全国政协委员、清华大学教授蔡继明表示，新农村建设和城乡统筹整理土地使集体建设用地大量入市，其中相当部分转变成了各种形式的“小产权房”。政策制定者既要考虑“小产权房”合法性问题，又要考虑被拆迁农民生计安排问题。建议采取疏导方式，来解决“小产权房”问题。
奤夿屯式“创新”
“全款20万入住现代花园洋房”。5月19日，在位于八达岭高速水屯桥西的“伊舍小镇”旁边，一张醒目广告促销宣传单上写道。“伊舍小镇”还直接在房地产网站上打广告，均价4900元/平方米。
销售人员称，“伊舍小镇”项目是北京市第一批13个旧村改造项目的一部分。奤夿屯是这13个旧村改造之一。该项目采取将旧村拆掉，然后给回迁农民盖一部分回迁房。另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售。村里会给出一个村集体房产证，另外与购买者签订一个协议，如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。
该项目一期已经大部分售完，只有8号楼仅余数套房子。
“伊舍小镇”不怕被当做“小产权房”查处原因之一，是运作模式不是“卖”而是“入会”，“伊舍小镇”号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，会籍协议与当地镇政府签订，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。
协议的签订有两种方式可供选择：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。
售楼小姐也一律称为“会籍顾问”，一位会籍顾问表示，因为房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。不过，购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，让购房者拥有房屋的永久使用权，因此大可不必担心产权。
有意思的是，国土部5月初发出的18宗土地挂牌督办案件中，有北京怀柔的“水岸江南”小产权房项目，其操作模式也是采取“入会”、“租用”的方式在集体土地上建设小产权房。在国土部的责令下，北京市政府将其界定为“小产权房”，准备将该项目2007年12月30日以后续建、在建的项目全部拆除。
农地入市潮
建设用地城乡统筹和新农村建设、小城镇建设等问题，是“小产权房”越来越多原因之一。某省就提出每个地市县乡都要建设中心城镇，每个城镇规划就要15-20平方公里的土地。
国土资源部今年就将小城镇化问题调研列为重要调研课题之一。
蔡继明说，尤其是在城郊结合部，农村集体建设用地的价值较大，很多地方政府在做城郊结合部的建设用地流转时，也都采取将农民变居民，同时将置换出来的土地搞房地产开发。
以北京市为例，其近连续2年推出土地储备1000亿元贷款投放计划，直接用来做城中村和城郊村的改造工程。北京市北京中心城区的城乡结合部面积约753平方公里，其中需要改造的行政村共有227个，涉及自然村落约450处。
今年北京先行启动50个市级重点村的城市化改造。50个重点村现状宅基地占地面积约12平方公里，现状乡镇企业占地面积约13平方公里，涉及农民约14万人，居民约4.2万人。
以通州区梨园镇高楼金村为例，该村村域面积2700亩，预计整治后宅基地能腾退出1200多亩。村党支部书记王德竹表示1200亩土地中150亩用于建设回迁房，还有一部分拿出来招拍挂解决发展资金问题，集体产业用地计划建设商厦写字楼和公租房。
实际上，在城郊结合部的农村，除了少数发展产业之外，大部分腾出来的土地都被用来做公租房或酒店。不过，有业内人士表示，对于村级政府来说，用节省下来的土地做公租房的动力并不大。“因为这些房屋将归属北京市住房保障局管理，脱离了村级政府控制的财产范围，诸如酒店公寓，一些变相的小产权房才是地方政府喜欢做的项目。”
“虽然北京市提出腾退土地不许做房地产开发，但是这类公租房、公寓、酒店建成什么形式，是否会成小产权房就不得而知。”蔡继明说。
堵不如疏？
