记者10月底在海南调查时正值岛上旅游淡季旺季的衔接时段，如三亚的国庆长假的人流已经退潮，但当地居民告诉记者，11月中下旬很快又会有大批过冬的人马涌来，届时想买打折机票都难。而正是这每年迎来送往的人流，构筑起海南的楼市平台。
据了解，海口市房管局有过统计，去年岛外购买海口商品住房，无论是面积还是套数，与岛内购买的比例基本都是七三开。三亚更是有过之而无不及，官方数据显示，去年逾85％的商品房卖给了岛外投资者。
“虽然本地需求和购买力反而偏弱，但正是基于对海南的自然条件、旅游环境等的高度认可，才能形成现在这么一种特有的建立在‘某些概念’之上的楼市架构。”汉宇地产的分析师表示。事实上，在其公司代理的项目中就有海口的地王级和地标性楼盘——去年香港上市公司上海置业以每平方米4780元的楼板价拿下的“外滩中心”项目，要知道这一楼板价已经超过了去年海口商品住宅的成交均价，但如今售价高达11500元/平方米的精装修公寓却在上海、沈阳等地的推介中销售良好。“本来海南的地理位置就与夏威夷、迈阿密、迪拜等同处于国际公认的最适宜居住的纬度带，加上旅游产业推动环境、配套的不断改善，无论是纯投资，还是‘第二居所’、‘候鸟式生活’等观念都已被普遍接受。”
还有海口的开发商向记者透露，海口的外来购房者主要分为几大地域：东北人，以自住为主，因为喜欢海南的气候，养老或过冬的需求很大，所以海南很多楼盘都会在北方城市设点；四川和浙江人，以投资为主，也有部分定居；山西人，也是偏投资，煤老板不但买房，还愿意介入开发；另外，近几年上海、香港、台湾等地的投资者也多起来。
三亚更是感同身受，记者住在三亚湾附近，一早出门，耳边飘进的都是北方话，有每年10月至来年5月租住在一新建小区过冬的哈尔滨阿姨，月租3000元，她还介绍海南的规矩是半年起租；也有10年前仅以每平方米800多元的价格买下一套157平方米二手房定居的北京老伯，事实上，享受到升值乐趣的他后来又购入2套房产。
“海南一直是一个有机遇、有热点的地方，但以往总觉得缺乏强势支撑，不过经济能力决定需求水平，一旦国际旅游岛的政策落地，带来产业升级和自由贸易，交通、配套不断完善，作为发展基础的房地产也定能获益。”华东师范大学房地产研究中心主任华伟坦言，“册封”后的海南楼市会继续摸高。
楼市现状背靠旅游未必零风险
当然，市场发展可不是光靠美丽风景就能得来的，业内也在观察，建设国际旅游岛对海南房地产业的进一步拉动需要时间。
撇去需求结构和购买力等不谈，就从上述各大圈地的开发商的项目来看，基本都是“霸占”着一片海岸资源的大体量、大投资的带有旅游度假属性的房地产。如同在三亚陵水县，先有富力的富力湾，约2500亩，产品包括别墅群、海景公寓、酒店、商业街等；旁边不远就是雅居乐的清水湾，约15000亩，开发周期长达10年，而产品类型也是这些。又如在海口滨海大道周边，外滩中心、蓝城一号、夏威夷海岸、泰达天海国际等楼盘一路排开，地段和产品虽有差异，但竞争格局现实存在。
“这些项目我都去看过，不可否认，其中大部分卖得很好，海南所有的高档住宅都快由外来购买力垄断了。但产品同质化的现象也肯定存在，所针对的客户群也往往重叠，所以我觉得在海南做房地产，即便现在市场环境好，要脱颖而出也不容易。”记者在海口以看房者身份逛楼盘时遇到来自深圳的梁先生，他恰是这个精装修高档公寓的装修负责人，也很能从一个“外人”的角度来打量海南楼市。
还有资金压力也可能是个问题。“十几年前国家第一次宏观调控时那段楼市阴影想必对一些开发商来说还是有点不堪回首。”有上海的楼市分析师向记者表示，“而对于现在进驻的开发商来说，一些周期长、投资大的项目同样需要接受资金链的考验，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是潜在风险，特别是借助于旅游概念的海南楼市的投资属性比较强，市场一有风吹草动可能所受影响更为明显。”
记者也了解到，海口、三亚的楼市虽然去年没有受到金融风暴的明显冲击，房价同比分别上涨约25％和10％，但和其他城市一样，成交量在去年下半年出现过萎缩，直至年尾海南省政府出台一揽子利好政策，才开始回升。而如今，和其他一些地方楼市一样，房贷收紧、救市到期等问题也摆在海南楼市面前。
王亚伟率基金围猎“海南旅游岛”概念股(图)
新快报讯 昨日,海南板块异军突起,板块平均涨幅达3.14％,居所有板块之首,逾八成个股收涨。其中海南航空（600221）盘中一度触及涨停位置,海南椰岛（600238）、罗牛山及海南高速等个股涨幅居前。分析人士认为,进入11月份,国家推出利好政策的预期越发强烈,三季度被基金大举建仓的海南本地股将有望成为市场中的新热点。
旅游岛规划获批时间将近
日前,海南省政府秘书长徐庄透露,国家联合调研组正在组织起草有关支持海南旅游产业发展的政策措施,并将海南旅游业的发展纳入国家发展战略。有消息称,这意味着《海南国际旅游岛规划纲要》有望在近期获得国务院的批复。未来国家将在海南相关的投资项目、财政等政策予支持。在舆论氛围的影响下,长期表现平淡的海南本地股近日攀升,其中龙头品种海南航空10月份以来的涨幅高达40.41％,海南高速更连日强势,收出7连阳。
国泰君安认为,近期中央政府将出台支持海南建设国际旅游岛的优惠政策,主要集中在出入境签证、旅游购物、融资、旅游相关产业发展等方面。这将为海南本地股带来交易性投资机会,后市可关注海南航空市场最大的承运人海南航空等。
“海南省还将于近日出台税收方面的优惠政策,整个海南板块都会继续受到提振,后市仍可逢低吸纳。”本报实盘赛冠军得主江湾小陈同时提醒说,如果管理层近日果然推出海南旅游岛的政策,投资者应顺势出局,以防该概念见光死。
