2000年时，刚刚从海南地产泡沫中复苏的三亚房屋，均价不过1000元/平方米。9年后，三亚房价均价在2009年年中冲破万元。当年的噩梦难道正卷土重来吗？
“三亚的房子虽然涨价很快，但是多数是岛外购买者用来度假的。其产品十分特殊，将其看做投资也可以，将其看做自己的度假居所则是自主性需求。”三亚市建设局一位负责人对记者说。
在17日那次研讨会上，三亚房地产企业代表和官员一致唱多楼市，他们承认今年三亚房价涨势过猛，但坚持说这一次和上次不一样。
90年代泡沫时还没有资金雄厚的购房者支持，而现在，三亚海景资源面向全国十万分之一高收入群体，大批岛外投资客是三亚房价狂潮的主力推手。2009年前6个月，岛外人士在三亚购买商品住房套数5491套、面积47.9万平方米，占总套数和总面积的比例分别为81％、76％。
因此，三亚业内的主流声音认为这一轮房价暴涨有“内在支撑”。
最主要的是，市场上一直在炒作海南国际旅游岛的规划很快将获得批准的传言，刺激了大量投资客进入海南。
虽然三亚官员不认为三亚房地产市场已出现泡沫，但国务院在此时出台了遏制部分城市房价过快上涨的调控措施。1-11月份，三亚和海口的房价上涨超过了6％，成为房价上涨较快的城市。
一位不愿透露姓名的专家说，虽然三亚的房市很特殊，但是其两个特点决定了在这轮房地产调控中会受到影响：一是国家出台的政策就是为了控制投资、投机性购房，而三亚的投资、投机性购房达到了80％以上；二是2010年对投资性购房信贷收紧，也将对三亚房地产市场带来负面影响。
“最近市里调整了对房地产的高调宣传风向，改为低调。”三亚一位本地开发商也对记者说。
“三亚绝对不会忘记16年前的教训。即便市场火爆，政府也是有节奏地供地，控制房价过快上涨。”前述三亚市建设局负责人说，今年年初的时候，三亚房地产销售情况也不好，当时政府就采取暂停向市场供地，提高开发商开工保证金等措施，防止再度出现停工缓建项目。
16年后的海南，再次聚集了大批拥有投资热情的开发商。海南国际旅游岛战略规划方案已经上报给国务院，并有望在年内获批的消息传出后，海南房地产急剧升温。
16年前，这座海岛，几乎被房地产泡沫所湮灭。令外界担心的是，旧的故事，是否会以另一张面孔出现。
鲁能城总经理王琳12月22日接受本报记者采访时不掩乐观之态。“绝大多数来买房子的人都非首次置业者，他们更加理性。”他认为目前海南的房地产市场还处于相对健康的状态。
开发商提前布局
数据可以佐证开发商的热情。今年1至11月，海南省房地产投资累计完成248.56亿元，占同期全省城镇固定资产投资的31.6％，在列入统计的20个投资行业中投资规模位于第一，较去年同期的增幅达48.1％，是全国平均增幅的一倍多。
三亚一直是海南地产的风向标。本地人口只有20万人的三亚，目前共有房地产开发企业130家左右，其中全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。数据显示，截至目前，已有多达27个国家和地区的人到三亚购房，比两年前翻了一番。
大多数开发商在海南开发休闲度假式产品。研究报告显示，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。另据《2009胡润财富报告》，中国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪。这显然支撑了开发商的信心。
奔赴海南的开发商普遍认为，富豪对滨海休闲地产等的需求已变成一种强大的市场动力，而国际旅游岛概念，更是让对海南产生了更好的投资预期。在“三亚凤凰岛绽放北京活动上”，三亚市相关领导透露，海南国际旅游岛规划或很快获得批准。
所谓国际旅游岛规划，中心思路是将海南国际旅游岛旅游区域空间布局为“一海、两市、三区”，并加以包括国人旅游购物免税、航权开放及旅游服务业对外开放等方面的政策优惠。
联合证券分析认为，此规划若获批，对海南经济的刺激首先是以大基建的投资拉动为主，随后会转向旅游带动的内需提振。交通运输、酒店及旅游地产、消费品行业将直接受益。海南岛更是被外界寄予了成为“中国济州岛”的期望。有分析人士指出，海南国际旅游岛若能获批，相比迪士尼，利润产出效应更大。
12月15日，海南决出新地王，央企中铁置业在10分钟内击败18家开发商，夺得三亚一幅既不靠海也不位于市中心地段的住宅用地，总价16.8亿，单价每亩1500万。
投资者不怵泡沫
海南的地价在上涨，房价也在上涨。
位于海南陵水县的雅居乐清水湾，今年9月其观海花园洋房的均价为每平方米18000元，11月份已升至每平方米20000元以上；位于亚龙湾的公主郡，其80平方米的迷你别墅去年底开盘价为每栋300万，如今已涨至每栋400万至450万元；章子怡代言的凤凰水城，短短20天时间，项目报价一路攀升，从每平方米13500元狂飙至每平方米16000元。
两年前在三亚以每平米7000元的价格购置房产的冯女士告诉记者，她买下的房子已经升值，但还没有感受到泡沫的气氛。她表示，购房者更看重“绝版海景”资源。
王琳称，迪拜泡沫破裂对海南开发旅游休闲地产的开发商也有一些警示。但王琳相信，海南政府会采取一定措施避免危机的发生，企业个体也需要控制风险。
有东方迪拜之称的三亚凤凰岛灵感则直接源于迪拜。该项目由民营企业浙江国都控股斥资100亿建设。即使迪拜泡沫已经破裂，但三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐在接受记者采访时坚定地认为，“凤凰岛不会成为迪拜，投资者的信心不会因此受到影响。”陈璐表示，凤凰岛是一个私属岛，只是一个房地产项目，与迪拜的国家主导大规模建设不同，迪拜危机是区域性、具有偶然性的危机。“2003年非典时期和2008年金融危机时期，海南房地产实际是增长的，客户来自于全国各地，海南房地产是内地房地产市场的补充。”
对于泡沫，当地政府已经有所警惕。三亚市房产管理局局长李洪海最近的一次公开采访或能体现官方态度。他表示，未来三亚房地产将采取“适度发展”的策略，“决不能一哄而上，重复开发”。目前三亚市每年成交量达100万平方米以上，供应量需200万平方米才能达到供求平衡。
