乾立基金：新一线城市甲级写字楼市场报告-聚焦杭州与成都市场（下）

　　成都——众望所归的潜力市场

　　在世邦魏理仕对2018年投资者意向调查中显示，成都排名中国大陆投资目的地的第三位，位于深圳和北京之前，并且连续三年保持投资意愿上升，成都的写字楼市场被众多投资者寄予了厚望。

　　一方面，从写字楼的租赁需求来看，由于政府出台的产业、土地、人才方面的政策利好，使得越来越多的机构和创业人才聚集天府之国，带动金融、专业服务、创新科技等行业的发展，为成都成为新的投资热点创造了条件。2017年开始，成都实施人才新政至今吸引了超过10万本科及以上学历人才，2017年成都市户籍人数猛增36.4万人。

　　另一方面，阿里、腾讯、百度、京东等企业在成都设立分公司以及重要产品研发中心，以及来自四川本土的医疗、IT、军工等行业的上市公司、独角兽企业及瞪羚企业的扩张势头明显。人才与产业的配合，为成都的写字楼市场开启新的篇章。

　　供应量、租金和空置率

　　根据戴德梁行的数据显示，当前成都四大核心商务区(包括中央商务区、科技商务区、天府新城和东大街四个板块)，其甲级写字楼市场的总存量处于近五年来的历史高位。2017年底，总存量(净楼面面积)达到204.11万平方米;截止2018年第一季度，这一数据攀升到至215万平方米。

　　受供应较大等影响，成都甲级写字楼租金水平近五年来整体展现出一定下降态势，但自2017年开始，市场显现出止跌回暖的状态。2017年底，市场平均租金水平在74元/平米/月，在重点关注的“新一线”城市中尚处低位。

　　空置率方面，成都甲级写字楼近5年的空置率呈现前期快速攀升，后期稳步下降的态势，目前空置率水平在30%左右。2017年尽管新增供应持续，但由于市场吸纳较之前强劲，因此总体空置率持续缓幅下滑。而租金随着空置率的下降，呈现出未来走高的势头。

　　2017年成都市的四个核心商务区中，除科技商务区的租金与2016年同期基本持平外，其他三个商务区的租金都实现了增长;空置率方面，除天府新城外，其他三个板块也都出现了明显回落。特别是中央商务区，租金增幅达到7.5%，空置率也出现了超过10个点的下降。

　　主力租户

　　针对成都市场上41栋甲级写字楼(近85%的市场占比)，世邦魏理仕于2017年进行的租户调查显示，外资租户仅占到15%左右;中资租户占据了绝大部分，而成都本土企业就达47%。

　　外资租户在成都甲级写字楼市场呈现较大幅度调整，从2012年占比30%下滑至2017年的15%。与此相对，本土企业的占比逐年上升，由2012年的37%上升至2017年47%，显示出本土企业强劲的发展势头和实力。

　　从租户行业分类来看，占比较高的是金融业、包含专业服务类机构、TMT等行业，这类趋势与一线城市趋同。

　　大宗交易

　　近几年受一线城市价格高和优质标的稀缺、竞争激烈等因素影响，“新一线”城市的商办资产正在更多受到各类资本的关注，成都已然成为西部地区的首要关注点。

　　2017年，成都投资市场活跃，据高力国际不完全统计，年内有28宗大宗交易，交易额超350亿人民币，创历史新高。

　　按交易类型来看，成都市场目前仍然集中在传统的地产增量市场上。75%的大宗项目仍集中在传统地产开发项目中，为二手住宅用地或在建住宅项目;这也侧面反映出目前国内“新一线”城市仍是增量主力，与一线城市的存量大宗交易市场有所区别。

　　剩余成交类型中，写字楼物业占据主导，共有5宗交易，均位于核心商务区内，占到全部交易数量的17%;总体来看，活跃度上仍待发掘。

　　按买方性质来看，内资企业独占鳌头，占据交易买方近96%，突显其强势地位。

　　综合五大行估算数据，未来三年成都甲级写字楼还将迎来超过一百万的新增供应，主要集中在天府新区和东大街。预计2018年四个核心商务区将迎来超过6个新增项目，约38万平方米规模，市场承压明显。但利好因素是，政府产业支持力度较大，有利于提升企业的吸纳能力;从租户类型看，TMT类或将超越金融及专业服务类机构成为市场主力。受大规模新增影响，近期不断上涨的租金预计将有所趋缓。

　　其他部分“新一线”市场概况

　　南京

　　在2015年新增供应达到峰值后，南京市甲级写字楼的新增规模近两年明显放缓，整体处于供不应求的状态。2017年，市场总共迎来55,000平米的甲级写字楼物业;年累计吸纳量92,733平米，其中建邺区域贡献最高，达到64,900平方米。至2017年年底，市场总存量在152万平方米左右。

　　受供求状况的影响，南京甲级写字楼市场空置率呈现逐年下降趋势，全市整体空置率目前在10%上下，属于重点关注“新一线”城市中的低位水平，市场健康度较好。

　　自2012年开始，租金呈现逐年稳步上升态势。2017年底，南京甲级写字楼平均租金为139.8元/月/平方米，位于“新一线”市的租金水平前列。从各区域看，玄武商圈平均租金为全市最高，达到168元/月/平方米。然而，外围商务园区优惠的租金价格和利好的政策也给中心区内的写字楼业主带来一定压力，建邺和鼓楼两个商圈的平均租金在2017年4季度都出现小幅回调，分别降至121.3元/月/平方米和142元/月/平方米。

　　2017年下半年，南京写字楼市场有两宗大宗交易，分别为工商银行以7 亿元买入河西南京金融城七号楼，和中国人寿以 10.5亿元购得河西华新城四号楼，成交单价分别为19730元/平米和25074元/平米。

　　未来三年，预计南京甲级写字楼总存量将超过320万平方米，近50%将集中于建邺商圈。2018年，大体量甲级写字楼项目的供应将会一定程度提高全市的空置率，特别是在河西新城区域。

　　苏州

　　2017年，苏州甲级写字楼市场需求增长较为强劲，租赁活动比较活跃;主要集中在苏州园区，区域地标性写字楼的库存去化特别突出，一个季度消化多达5万平方米的库存，带动了园区整体租赁市场的繁荣;其中，金融，快消及专业服务类企业保持强劲的租赁需求。

　　随着前两年供应的放量，苏州市场的空置率近年有逐步上升的情况，但2017年空置率出现回落转好态势，不过仍在31.5%。与此同时，随着城市整体的发展，苏州市场的租金水平呈现逐年微幅上升趋势。

　　苏州写字楼投资市场目前整体活跃度一般;2017年有两宗写字楼大宗交易，分别为绿地香港6亿元购入的鹰翔大厦和苏州本土TMT公司1.83亿购入的太和商务中心。

　　到2018年年底，全市甲级写字楼总存量预计将攀升至223万平方米。 2018年将要入市的项目包括新港天都大厦，东方之门，太平金融大厦等，预计提供21.6万方新增供应。未来2~3年内，苏州市场将会迎来大约65万优质的写字楼项目，主要集中在苏州园区和新区内。

　　重庆

　　作为直辖市以及成渝城市群的双核城市之一，重庆处于城市经济快速发展阶段，越来越多的大型企业选择落户重庆，为重庆的写字楼市场带来重要发展机遇。

　　不论是重庆的商业项目还是办公项目，由于地理环境等原因都表现出“组团式发展”、各区域自成中心的特点，成熟商圈加速商务氛围，写字楼市场与零售商业共荣共生。从早期的重庆解放碑CBD，随着经济发展和市场规模扩大，到目前已形成多个成熟商圈，例如江北嘴CBD、渝北、观音桥、大化杨和南坪等。但核心商务区仅为解放碑、江北嘴和观音桥三个，其中解放碑聚集了大部分的外资金融机构以及零售，随着国家级新区两江新区定位为长江上游金融中心，江北嘴CBD开始对解放碑CBD造成冲击，目前已吸引958家企业进驻。这两个核心商务区吸引了全市超过80%的传统金融类租户。观音桥甲级写字楼存量少，品质较低，但空置率低于20%，为全市最低，租金相对其他商务区同品质办公楼来说相对较高，这也是由于其商业氛围影响造成。

　　总体来看，目前重庆市场的最大问题之一是其空置率过高，2017年末其空置率达到44.8%，稍有回落。而业主主要通过降价的方式吸引租户，使得重庆租金水平持续下滑。目前租金水平在87.6元/月/平方米，处于“新一线”城市整体租金水平的中低位。重庆写字楼市场的另一个问题是存量巨大，并且短期内难以去化。虽然2017年的累计净吸纳量创7年新高，达24.7万平方米。但难以改变的是短期内重庆写字楼面临供大于求的局面，空置率高企，租金面临巨大下行压力。

　　结 语

　　未来“新一线”城市写字楼市场大多将面临大规模的新增供给，预计将推高整体空置率。业主将加大租金优惠力度，或提高佣金比例刺激市场，市场平均租金面临较大的下行压力。总体趋势上，“新一线”城市写字楼市场将出现更快的需求增长，租赁需求主力来自创新企业以及服务行业。

　　从投资上来说，相对于门槛较高的一线城市，一些中小资本更容易进入“新一线”城市，挖掘更合适和潜力更大的投资机会。目前不少“新一线”城市的商办资产尚处于价值洼地，未来价值增长的空间可期。在“新一线”城市新兴产业的大力发展以及轨道交通、城际铁路等配套的建设下，该类城市的写字楼市场将得以有力的支撑和更大的发展机会。

　　目前已有不少资本开始向“新一线”城市延伸，表示对其发展前景看好。在苏州、南京、大连等新一线城市已有外资基金成功投资或成功退出获利的案例，例如铁狮门基金在苏州投资的商办综合物业苏悦广场、凯德集团投资的综合项目苏州中心; 黑石在2016年将南京新一城商业项目卖给万科成功退出;领盛、新加坡国家股权基金等也纷纷在大连投资综合项目。

　　特别声明

　　本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公开渠道的信息，尽管乾立基金相信其可靠性，但该等信息并未经乾立基金核实，因此乾立基金不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，乾立基金不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。

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