2016中国商业地产发展年度报告 七大现象需关注(2)

　　好的品牌能给企业带来什么？

　　优秀的品牌价值和形象，成为了影响消费者行为的重要因素。

　　品牌企业能够充分地发挥优势，调整价格策略，提升盈利空间，创造经营效益。品牌同时也具有巨大的社会价值，传递的企业文化和理念成就了企业的核心竞争力，品牌的外溢带来区域价值的提升。优秀商业地产项目，可以进一步提升城市品牌和城市形象，对城市的发展产生了深远的影响。2016年度中国商业地产TOP100品牌指标体系得分前十的企业，平均得分超过15分，而这也是好的品牌带给这些企业的长处和优势。

　　除此之外，在TOP100榜单中还有不少企业的商业地产表现值得我们关注。

　　例如五洲国际的商贸物流产业园板块，通过创造性地将仓储物流管理、电子商务、综合金融与商业地产开发运营相结合，同时也积极探索商业综合体体系的构建，形成了以“五洲国际”和“五洲·哥伦布”命名的城镇综合体，在当地区域形成了重要的影响力。

　　美佳华则专注于三四线商业深耕，填补了中西部城市商业地产的空白，把握商业地产发展空间，在打造城市区域性标志商业项目过程中，形成了区域性的规模优势和竞争优势，其建造的商业中心也成为了当地的地标项目，树立了优秀的品牌形象。

　　作为2016年度中国城市推动大奖得主的融创中国，旗下融创中心项目为天津新城市中心，其国际化精品商业、商务集群、高端住宅的综合服务供给，成为了该市的新地标，也是推进城市高新技术和科技发展的重要影响力量。

　　勒泰商业作为2016年度中国城市推动典范企业得主，旗下的多个城市综合体都成为了城市商业新中心，推动该区域的经济文化发展，成为的时尚文化和购物的地标。

　　转型升级期改革与创新方向不会迷惘

　　当前，商业地产正处于转型创新关键期，行业面临着宏观经济下行、消费市场分流严重、销售去化困难等诸多复杂挑战。因此，商业地产行业需要积极探索创新变革，如资本创新、模式创新等，在新思维下推进产品的升级，才能在激烈市场竞争中赢得胜利。

　　2016年度中国商业地产TOP100创新指标体系中，前十名的企业分数都十分接近，除了第1名新鸿基地产得分为9分以上，其余九名都为8分以上。这些企业都有其优异的商业创新表现，无论是产品的独特性、革新的生产方式，还是资本运作等，都有着自己独特的经验和模式。

　　商业+金融资本力量无往而不利

　　2016年度中国商业地产TOP100榜单中，还有不少企业的创新途径和模式值得我们关注。

　　例如凯德集团，以资本运作的思路，采用“资产管理+房地产基金”的模式来运营持有型商业地产。

　　凯德在投资商业地产的同时，积极建立资金平台，设立和发行了相应的私募基金和房地产投资信托基金。通过私募基金介入商业地产的开发和收购环节，待项目运营成熟并实现资产增值时再注入房地产信托投资基金，以此实现贯穿收购或开发到持有及退出的完整链条。

　　凯德同时具备投资者、开发者与运营者的综合能力要求，决定了“凯德模式”的难以复制，造就了其独特的竞争力。

　　同样强调利用资本力量稳健推进商业地产发展的还有越秀房托，作为2016年度中国商业地产资产管理大奖得主，越秀房托是首个投资于内地物业的房地产信托投资基金(REITs)，通过对旗下物业进行大规模的资产改造，扩大物业增值空间，多元化的资产增值策略为持有人带来长远稳定的投资收益。

　　房地产+金融的模式已然是当下的发展趋势，通过资本力量的推进，能够在一定程度下降低融资成本和风险，提高产品项目的投资收益，这也或将是未来各大商业地产商积极探索的创新方向。

　　轻资产风口模式创新促进产品升级

　　商业地产投资大、回报周期长、资金依赖性高，传统融资模式单一，因此商业开发商如想要规模化扩张，保障资金链的充裕，轻资产模式成为了上佳的商业地产路径。

　　前文所提到的凯德模式，实际上也是一种典型的轻资产模式。除此之外，TOP100榜单中的新城控股，也在探索以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式。

　　新城控股拥有着吾悦系的城市综合体项目品牌，涵盖吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线，分别定位于高端国际精品路线、区域型时尚商业中心、便捷的社区生活中心。

　　其中，上海青浦吾悦广场就发行了一个类似资产证券化的计划。这样的轻资产模式，不仅可以避免资金沉淀，使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展，还能提高盈利能力，提升净资产收益率。

　　榜单点评

　　华润、万达各领风骚港资恒隆强势闯入前三

　　2016年度中国商业地产TOP100榜单前三名分别是华润置地、万达商业、恒隆地产。

　　华润和万达在营运指标体系的得分分别为34.5分和35分，差距微小，各有自己独特的商业特色。

　　华润置地以稳健发展为主，用商业的方式来运营地产，打造出了内地商业地产代表作万象城、万象汇等标杆产品。

　　万达商业则以规模化的扩张为鲜明特色，2016年万达在全国范围内继续大规模复制扩张，单在2016年前三季度，已有约25座万达广场及两座万达城（合肥万达称、南昌万达城）开业。频上头条的万达，除商业地产外，其文旅产业、金融产业等多元化布局同样吸引人眼球。

　　位居第3名的恒隆地产，相较于前两家内地企业，商业物业个数虽然不多，但符合港资一贯的慢工出细活作风。

　　恒隆地产作为最早进入内地的香港商业地产发展商之一，凭借多年在港发展及管理物业的经验和成就，在上海打造了两个经典的综合体项目——恒隆广场和港汇恒隆广场，从此成为了重要地标，并深受市场的欢迎。

　　恒隆一直注重长线发展策略，定位于中高档的中产阶级人群，并取得了不错的收益。

　　万科的新希望SOHO中国“孤注”联合办公

　　失落“地产一哥”宝座的万科，在商业板块的表现展现出蓬勃的野心，呈现后来居上的态势。在榜单中总分排名第29的万科，在收购黑石持有的印力集团股份后，万科积极转型谋求在商业地产板块的布局。

　　印力集团拥有深厚的商业营运资源，如零售业巨头沃尔玛，相信两者合作能为万科在商业上大展拳脚助功。

　　遗憾未能进入前十强的SOHO中国，在本次榜单评选中总得分75.7分，排在第11位。近年来业绩有所下滑、正经历转型阵痛的SOHO，其打造的SOHO3Q模式瞄准了联合办公市场，构建O2O综合商业服务平台。SOHO到底能否借联合办公热潮实现华丽转身，让我们拭目以待。

　　与万达同样呈现快速扩张路径的还有绿地商业，在本次榜单评选中总得分70.7分，排在第21位，只是在规模化的同时却面临着三四线和商办品类去库存的棘手难题。毋庸置疑，绿地需要通过产品结构的调整来寻找新的支撑点。

　　港资企业占半壁“慢工出细活”的启示

　　纵观2016年度中国商业地产TOP100榜单前十名企业，与住宅地产不同的是，港资企业依然占领半壁江山。在榜单排名前二十的企业中，也有9家企业为港企、外资企业。

　　榜单之中的新鸿基、新世界、长实、恒基兆业、嘉里建设、K11品牌等，以及前文所提到的港企，都有带着港资“慢工出细活”的流派作风。

　　这些企业在项目开发上较为谨慎，与其说扩张路径保守，不如说是追求少而精致的商业地产产品。由于优越的地理位置、百年传承的商业基因，港企在高奢品牌商中具有传统的招商优势，这也为其在内地建立高端商业综合体提供了很好的条件。

　　港资企业进军内地，不仅能够带来先进的地产开发理念、优秀的商业运营管理经验，同时也加入了商业地产群雄逐鹿的激烈赛场，在竞争与合作中提升商业地产行业开发运营水平。

　　新势力崛起商业地产战场群雄逐鹿

　　商业地产行业总是处于不断变化创新之中。2016年度中国商业地产TOP100榜单中，不但见证了强者争霸，也惊喜看到了不少行业新势力奋起直追。例如分别排名54名和70名的中南商业和凯华集团，都有着出色的商业表现。

　　凯华集团通过打造超甲级写字楼凯华国际中心以及广州国际轻纺城项目而崭露头角，积极开拓“数字化+信息化+品牌化+展贸化”的多元化市场运营模式，为服务的商户提供打通线上线下的全方位服务，树立行业标杆。

　　作为城市运营商的中南商业尽管之前一直专注三四线城市的企业，并不常出现在公众眼前，然而面对三四线日益严峻的去库存压力，中南商业近两年也开始调整布局，往一二线开疆拓土。通过积累丰富的商业运营经验，未来中南商业也会加快一二线步伐，在策略转变中把握商机。