由此，人们难免产生一个巨大的疑问，在1990年代以前，中国的外汇储备非常有限，1986年也仅20.76亿美元，由其投放的国内流动性可以忽略不计，换言之，那时候中国国内的流动性完全自发自主的。近30年过去了，原来国内内生流动性为什么由100%而逐渐萎缩，到如今几乎100%依赖海外资金呢?这与巨大的楼市泡沫又有什么关系呢?
中国国内流动性的萎缩乃至消灭，有如下两个重要原因。
一是自1990年代中期开始，跨国公司大举投资中国，以其雄厚的实力，加上获得税收等方面的超国民待遇，优先收购优质国企(当时称为“靓女先嫁”)，其余国企大量破产倒闭，其原来存有的流动性也随着企业破产而被消灭。从此，中国进入了依赖外资直接投资(FDI)输入流动性的时期。
二是政府自身消费和低效投资导致了大量国内流动性消失，特别是低效投资，在八五期间约为每投入1元钱只能收回0.5元，即投资回报率不足50%，此后每况愈下，因不再进行此种统计而无法得到准确数字，但大量政府投资血本无归，成为烂尾工程的不计其数，投入的现金就沉淀在其中退出了流通;这使得中国不得不更加依赖海外流动性的输入。
对于海外资金流入依赖度的提高有两个关键节点。一是1999年中美签署加入WTO协议，2001年中国正式加入WTO，海外工商业投资对中国进入了高峰期，中国这一轮的楼市泡沫就是从此开始的;二是2005年7月，中国人民币开始单边升值周期，这吸引了巨量国际投机热钱投资中国，中国的楼价进入了飙涨时期。
如果从流动性变迁的角度，我们可以看到一个清晰的逻辑，即由于中国无法遏制政府消费和投资浪费，由于中国国企未能成功改造成充满活力的民营企业，造成双重流动性紧缩，因而不得不对外开放，借助外商直接投资维持繁荣增长;当外商直接投资和贸易顺差增长达到顶峰的时刻(2005-2007年)，不得不以人民币升值吸引国际热钱投机而维持虚幻繁荣增长。
然而，这种外部输血式增长总有到头的一天，或者说，现在这种输血式增长已经接近尾声。因为外资和热钱来到中国，他们是来赚钱的。跨国公司在经历了投资期，获得了对中国市场的相对垄断后，开始源源不断地向母公司回流利润，如今在美国再工业化和推行TPP对中国进行进口替代的情况下，一些企业连本金也在外流;热钱在投机中国A股、楼市等赚的盆满钵满后，也是要回流回报股东的，同时也要避免外来的人民币下跌的风险。
无论是从资本和金融项目，还是经常项目，还是外汇占款，我们都可以看到过去十年外资由加速流入到流入减速，乃至未来绝对额下降的趋势。中国经常项目顺差在2008年见顶，为4400亿美元，如今已经连续下跌了4年，2012年至1931亿美元;资本和金融账户顺差在2010年见顶，为2260亿美元，2012年甚至出现负值，为-1173亿美元;外汇占款在2007年见顶，为29390亿元人民币，下降至2012年的4945亿元。
与此相对应的是，2007年中国股市见顶;2010年中国楼市再掀高潮;2011年中国PE和VC投资收益见顶;2012年中国商业银行利润见顶……如今仅剩房地产泡沫尚在最后冲刺。而楼市也已经出现了分化，二三线城市涨价乏力，部分城市泡沫已经破裂;新房交易较火，而二手房交易冷却，现在全国能够继续保持高速增长的仅北京、上海、广州、深圳等几个一线城市。
中国楼市最后见顶，是由于政府力保投资模式得以继续的必然，政府投资的来源除了税收之外，最重要的支撑是土地财政，这是一种变相税收。力保土地财政就要力保房价，就要通过土地招拍挂推动地价的上涨，再用土地来进行各种融资，继续进行政府投资。
然而，房价的持续上涨，不仅极大地消弱了内需，更大大增加了企业成 本，令国内企业赚钱更加困难，中国企业流动性更加萎缩。可谓逼空了中国内需、民生、企业和经济。
为了保楼价推楼价，在内部流动性接近枯竭的情况下，必须要靠吸引热钱继续投机中国，而要保持热钱对中国的热情，就要靠强行推动人民币升值，可谓骑虎难下。即人民币升值——吸引热钱——推高楼价，在这个逻辑关系中，人民币升值与楼价成正比。
一个令人难堪的悖论是，作为最重要的资产，楼价越是上涨，则人民币在国内的购买力越是贬值。这会形成了一个越来越危险的背离，即人民币对外升值而对内贬值， 当这种背离达到极致的时候，难免物极必反，即出现人民币对外大幅贬值和对内大幅升值(通缩)，而造成这种反向运动的直接动因是——国际热钱大量外流。届时中国楼市泡沫周期将结束，楼价将随着人民币贬值国际热钱大量外流而大跌。
国际热钱为什么大量外流呢?一则因为中国各种资产价格到顶后，很难再赚到更多的钱;二是因为美国开始紧缩货币，先是开始退出QE，而后再加息;三是石油危机、粮食危机和地缘政治危机对中国经济造成冲击。
未来中国可能出现的最困难局面是，在热钱大量外流，国内流动性急剧萎缩的同时，国际石油价格和粮食价格大涨，加上人民币大幅贬值，由于中国石油(行情,问诊)和粮食的对外依赖度已经分别接近60%和13%，届时国内将出现严重农产品(行情,问诊)输入性通胀(但与此同时工业品将严重通缩)，楼市将会受到外资抛售和刚需断供的双重冲击。楼价将会大跌。
这时候政府和央行将面临非常困难的选择，如果大规模释放流动性救市，粮价将更大幅上涨;如果不救市，则楼价则失去最后避免雪崩的可能。
这就是中国高楼价的绝对隐私，也是未来楼市难免的必然命运。
作者张庭宾为中华元智库创办人。(来自BWCHINESE中文网)
你可以不炒股票，也可以不买期货，更可以不交易外汇，但房子你总是要住的。
在财经领域，什么话题最能吸引老百姓的目光?毫无疑问就是房价问题了。你可以不炒股票，也可以不买期货，更可以不交易外汇，但房子你总是要住的。你想结婚的话，丈母娘会问你有没有房子，她可不会问你有没有股票。那么房价现在到底是能涨还是跌?还能不能买了?
关于房价，我们可以确定两件事，第一，现在的房价充满了泡沫，已经高到令人感觉夸张可笑的地步了；第二，即使房价如此的不合理，民怨如此的大，但并不表示它就会跌。在中国，不合理的事情，民怨大的事情数不胜数，你认为这些不合理都会瞬间变成合理吗？同样的，关于房价的不合理，也会长期存在。
