其次，地王较高的楼面价实际上是涵盖了未来较长期房价上涨的成分，透支了部分对未来房价的预期，因此，区域房产短期内因地王的高价格而立刻调高价格并不科学，反而容易造成需求的观望以及转移，造成区域房产的空置，甚至是价格的下行。因此，“链家地产”市场分析师张月提醒消费者，对于地王周边房产价值应有一个较理性的判断，避免短期内快速上涨的行为。
顾辰天 地价虽波动房价还将涨
荧灿地产总经理顾辰天认为，在开发商看来，地价成本虽然是建房售价的依据，却不是重要因素，成本低，房价不一定低，但成本高，房价肯定高。保利地产以1.8万价格斩获的大望京4、5号地上市定价之时必定会参照二手房价格，届时，其将以相对较低的成本获得比远洋地产更多的利润。相对于成本而言，周边房价则是更重要的定价根据。目前望京已经成为北边工作的小白领们置业的首选。月收入万元以上稍有经济实力的年轻人还是愿意在望京买房。加上周边新盘存量不多，所以二手房长期来看还是具有极大的市场潜力，加上大望京1号地的影响，顾辰天认为，望京今年房价的涨幅肯定超过全市平均涨幅。
■置业提醒 业主切莫过高估计房价
“远洋拿得望京地块有其特殊性。这块地一面靠着北小河，一面对着望京公园，而且靠近中央别墅区。远洋很有可能将其打造成一个五环内的低密度住宅项目，品质会比周边项目高出很多，所以业主不能光看楼面地价，还要看到其他因素。”21世纪不动产市场分析师孟奇建议买卖双方都要对市场保持冷静。
他给记者举了一个例子，位于大屯的紫玉山庄是北京一个典型的五环内别墅项目，目前的售价约在60000元/平方米，而周边的二手房价约为25000元/平方米，连别墅项目的一半都不到。
孟奇认为未来望京房价的总体走势依旧是向上的，短期内成交量会有所下挫。但预计1至2个月区域楼市涨价的效应将被逐渐消化，成交量也将逐渐回升。
本报记者 赵丽萍 鲁欢 张蓓
制图 吴尚楠
业内人士曝光潜规则
更改规划已成普遍现象
近日地王频出，地价再次被推上新高，对地王们可能更改规划的关注度再次被提高。但近日，有业内人士向记者曝光，称更改规划不仅是高价地王们图谋的事情，更是业内相当普遍的现象。记者发现，仅仅今年，北京市规委网站上公示的涉及居住和商业用地调整规划的公告就有9起，其中，有地块提高了两倍容积率，有地块增高一倍。该人士表示，政府一再表示要严查囤地等违规现象，但如果任由更改土地规划的事情成为普遍现象，规范市场、控制房价将很难实现。
调查 调整申请频繁出现
去年12月30日，广渠路15号地申请更改规划的事情经媒体曝光后，地王更改规划指标的潜规则进入公众视野，并遭到了强烈谴责。最终，广渠路15号地的申请因反对意见者众多未通过公示。
记者从北京市规委网站上发现，今年以来调整规划指标的公示的确非常频繁。
记者统计了今年以来的调整规划公示，11起公示中，涉及居住和商业用地规划调整的就有9起，涉及更改用地性质、增加容积率、拔高等方面。其中金宝街8号地容积率从1.2增至3.38，高度从13米增至34米；四合庄定向安置房项目居住用地，容积率从1.6增至2.8，建筑高度从18米增至80米；朝阳区安立路西侧居住用地拟将建筑高度局部从60米调整至80米。
曝光 业内普遍现象
近日，一位深知房地产内情的业内人士向记者曝光，更改规划在业内几乎是人尽皆知的公开秘密。不仅涉及高价地王们，而且即便是普通地块，也存在更改规划指标的事情。
记者从北京市规委网站上查到，仅从2009年至今看，至少有30余个与房地产开发相关的项目都做了规划指标更改申请，其中不乏曾在媒体曝光很高的昔日地王和知名地块。
仅去年6月11日，就有两块昔日地王更改规划。2007年的大兴地王——北京金融街(10.56,0.00,0.00%)开发拿得的黄村孙河组团地块的容积率1.5、控高18米，调整为容积率2.1，控高30米。2007年的门头沟地王——由华润置地(武汉)发展有限公司竞得的门头沟新城冯村地区(一期)居住项目用地A、B、C三地块容积率也分别从1.0、2.0、2.5调高到1.4、2.1、2.8。
7月27日，石景山区衙门口居住、公建用地申请将建筑控高从60米增至80米。该地是由金融街在2008年12月获得的。
10月20日，西北旺新村三期(南)居住项目拟将建筑高度调整至18.45-30米，其他规划指标不变。这是2008年底，北京首钢融创以20.1亿元竞得的，当时平均楼面价在7000元/平方米左右，而建筑控高仅为9-18米。
12月24日，太阳宫新区B区，即去年陷入中石油(12.65,0.00,0.00%)团购门的太阳星城，拟调整C、D#楼方案布局和用地形状，地上规模和用地面积保持不变，同时增加C#地下规模1830平方米，增加D#楼地下规模1525平方米。
分析 欲增加利润是主因
该人士告诉记者，更改规划主要是为了增加获利。
以西北旺新村三期(南)居住项目为例，“建筑控高从9-18米调整到18.45-30米，整体拔高一倍，完全可以修改成全部为不超过4.9米的LOFT。这样销售总额可以比原来至少超出60%。”
