乾立基金受邀参加“2018第四届中国房地产众筹创智峰会”

　　6月29日，由中国房地产众筹联盟主办的“2018第四届中国房地产众筹创智峰会”在北京隆重举行。会议以“人本·共生”为主题，吸引了众多知名金融机构、房地产基金、投资机构和业内权威人士，乾立基金亦受邀参加。

　　在下午的会议讨论环节，乾立基金总裁成斌先生就“租售并举，创新发展的房地产新时代”这一话题，和与会嘉宾进行了深入交流和探讨。

　　成斌表示，中国的一线城市大多已进入存量时代，在“增量”转“存量”的大背景下，长租公寓是存量改造的“好载体”，这也是乾立基金目前关注的方向之一。

　　以“城市更新”的逻辑运营长租公寓项目，一是因为，一二线城市核心区位及周边，都存在大量的老旧物业和阶段性价值被低估的存量资产，而这些房源目前的获取成本还相对较低。二是这些标的都极具改造和运作潜力，可通过房地产基金的主动管理能力实现物业的升级，未来增值空间可期。

　　对于长租公寓项目的退出问题，成斌表示，就其回报率在市场层面而言，一是周期较长同时要求稳定收益率的资本比较青睐，比如境外保险基金、教师退休基金等;另外一个方向就是资产证券化，未来有望通过REITs实现退出。

　　在国外，资产证券化尤其是REITs发展已经非常成熟。国内资产证券化虽然起步较晚，但目前不管从政策支持层面还是实质推进角度，都已经有了长足的发展。特别是住房租赁领域的资产证券化，更是势头迅猛。不仅在今年4月由证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、开展程序等予以明确。2017年下半年起，住房租赁资产证券化产品的获批和发行速度也都明显加快，截至今年6月底，据乾立统计，已有10单相关产品发行成功，累计获批可发行规模高达491亿元，实际已发行近114亿元，发起机构不乏保利、碧桂园等龙头房企。

　　从目前已出台的政策所释放的积极信号可以看出，随着“租”的权利逐步向“住”的权利靠拢，国内房地产市场长期以来“轻租重售”的局面在未来将有望得到改变。而在整体市场发生结构性调整、住房租赁发展日趋健康、成熟的过程中，一方面，市场将有更多机会为资产证券化产品提供符合其发行标准和评估体系的优质基础资产。另一方面，不管是基于租金收益权还是资产权益类的资产证券化产品，其加速市场化发展，无疑将为住房租赁企业和长租公寓运营商在增强融资能力、提高资金流动性、盘活存量资产、以及拓宽投资退出渠道等多个层面带来解决方案。

　　会议最后，关于国内长租公寓发展的未来走向，成斌用两组数字进行了总结说明。

　　第一，作为住房租赁市场最发达的国家之一，美国在2016年的租户数量达到4384万户、1.11亿人，分别占全美比重的37%和35%。而根据中指数据的测算，当前我国总的租赁人口约为1.8亿人，占总人口比重的13%;我国的租赁人口虽然在总数上超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点。

　　第二，目前美国高学历、高收入人群在住房租赁市场上是增长最快的群体，说明其租赁需求的迅猛发展是“量”中带“质”的。根据美国2005~2015年这十年发展统计，高中以下学历人口的租赁需求已呈现负增长;与之鲜明对比的是高收入人口是租赁需求中涨幅最为迅猛的，而且最高收入人群的增幅已超过最低收入人群的2倍有余。

　　根据以上数据对比显示，国内长租公寓市场较国外成熟地区仍有较大发展空间，而且发展方向是定位在相对中高端公寓层面。