汪涛:房地产下行加重金融压力或导致中国债务问题恶化(4)

2017年02月27日 10:54:01 来源：新财富

因此，我国的购房者整体杠杆率不高，也不易受加息的影响，且在房价下跌时继续持有房产的能力较强；这意味着因房价下跌导致房屋成为“负资产”而触发卖房或断供等恶性循环的冲击可能较小。

房地产建设活动对中国经济至关重要。对应过去二十年持续的建设热潮，房地产建设活动对经济增长的重要性也越来越高。

近年来，中国的建设活动（建筑业和房地产业）增加值占GDP比重快速上升至约13%，接近部分国家在亚洲金融危机前的水平。中国城镇人均竣工面积在2013年升至1.5平方米/年，创历史新高，最近回落至1.3平方米/年。2016年房地产投资约占固定资产投资总额的23%，占GDP的比重也超过10%，不过已较2013年有所下降。

住宅存量快速增长，且已大量更新换代。根据2010年人口普查数据及之后的房地产建设规模，我们估算2016年中国城镇存量住房面积超过220亿平方米，其中159亿平方米（约1.8亿套住宅）建成于1995年之后。2016年城镇家庭户总数为2.77亿，其中1.87亿有城镇户籍。1995年以来农村累计竣工面积超过170亿平方米。此外，2016年底住宅在建面积仍高达58亿平方米。

这些数字表明即便整体供给没有过剩，未来新增建设规模也需要下降。

不过，2014年以来房地产库存已显著下降。官方房地产库存数据仅覆盖了已竣工但未出售的住宅，该数据显示库存仅小幅下降。

但是，市场更为广泛讨论的是包含了获得预售许可但未竣工项目的库存数据，该数据显示各线城市房地产库存均已明显下降（数据样本包括40多个大中城市）。

此外，另一个与库存相关的指标是在建面积，2016年在建面积相比销售、竣工和新开工面积也开始下降。不过，库存仍存在明显供需错配的问题。许多三四线城市的房地产库存规模仍非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢，改善性需求也不旺盛，消化库存仍需时日。

(责编：晴天)

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