汪涛:房地产下行加重金融压力 或导致中国债务问题恶化(2)

      自那之后，我们估算有约7500万套住房竣工，其中包括2300万套以上的保障房和棚户区改造，这可能已经替换了大部分老旧和质量低下的住房。这意味着随着居民收入增长放缓，更新和改善性需求可能也会有所放缓。

      城镇化相关需求是关键，但正在放缓。首先，新增城镇人口数量的增速并没有加快；其次，在常住人口城镇化过程中，很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从“行政上”纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口在城镇住房市场中的参与度很低，这也可能使得城镇化带来的房地产需求被高估。

      我们估算，城镇化相关因素带来的实际房地产需求显著低于城镇人口变化所简单对应的规模。虽然政府计划加快推进城镇化，但政策重心是对已经在城市工作和居住的流动人口提供公共服务和社会保障。当然，未来户口与土地改革可能会提振城镇住房需求。

      投资性需求也很重要，但不会永远保持强劲。过去二十年，在税制结构鼓励购房和持有房产、实际利率保持低位甚至为负的情况下，居民通常将房地产视为理想投资标的。

      但随着时间推移，很多城市因过度建设而房价低迷，其他投资渠道逐渐蓬勃发展，全国范围内的房产税可能会在未来几年最终出台，投资需求也可能会因此而减弱。近几年资本账户进一步开放也使得居民投资包括房产在内的海外资产更为便利，不过最近政府对资本流出的管制有所收紧。