汪涛:房地产下行加重金融压力 或导致中国债务问题恶化

      汪涛:房地产下行加重金融压力 或导致中国债务问题恶化。中国宏观经济存在诸多不断发展的问题，不仅牵动国际市场，也引发了投资者密切关注。应当如何理解这些错综复杂的问题？本文重点关注中国的房地产泡沫问题之辩，以及房地产下行对中国经济的影响。

      考虑到房地产行业在经济中的重要性、且金融行业的对房地产存在较大的信贷敞口，房地产下行会加重金融压力，或导致中国债务问题恶化。

      1．房地产需求源自何方，城镇化影响几何？

      住房制度改革和高速经济增长支撑了房地产需求。上世纪90年代末的住房制度改革实现了从国家和国企向部分城市居民的大规模一次性资产转移。“房改”释放了居民部门积压已久的对商品住房的巨大需求，房地产抵押贷款的快速发展也起到了很大的推动作用。

      居民收入和城市人口快速增长是推动房地产建设热潮的两个最重要因素。1996年至2016年间，城镇居民可支配收入年均增长10.2%，同期城镇人口增加了4.2亿。这些因素加在一起，推动了过去二十年人们对更大和更舒适居住条件的需求不断攀升。

      中国的住房自有比例较高，住房质量也有所改善。经过二十年的大规模建设，2010年中国城镇居民的住房自有比例达75-78%。在2010年的2.2亿套城镇居民住房里，我们估计约有1800万套建成于1980年之前，另外有3940万套住房建成于20世纪80年代。