2015年北京写字楼租金攀升：金融和IT业需求强劲所致

　　伴随着创业创新热潮而再度兴起的互联网产业，正在改变写字楼和商铺市场的租赁形态。

　　近期，多家机构发布报告显示，2015年第四季度北京甲级写字楼市场需求强劲，整体空置率继续走低，租金则持续攀高。这部分租赁需求，以IT和金融类公司为主。

　　仲量联行认为，即便当前创业热潮有所冷却，且P2P行业的泡沫正被挤出，但由于整体环境向好，并不会影响这部分需求的延续。预计在2016年，这两部分需求仍将是北京写字楼市场的重要力量。

　　与此同时，由于受到电子商务和海外代购渠道的冲击，北京中高端购物中心的空置率则持续上升。机构认为，这种态势短期内同样难以改变。

　　金融行业需求超3成

　　第一太平戴维斯报告显示，2015年第四季度，北京市甲级写字楼市场有两个新项目入市，分别是位于望京的“诚盈中心”和位于CBD周边区域的“达美中心”，合计带来11万平方米新增供给。至此，北京甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

　　该机构指出，去年第四季度，北京全市净吸纳量达到11万平方米，全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市，但随着之前入市项目的进一步消化，北京甲级写字楼空置率维持低位，达到3.6%，环比微降0.1%。

　　戴德梁行对北京核心商圈的甲级写字楼空置率统计显示，截至去年四季度，上述指标仅为3.2%，同比下降3.3个百分点。创最近四年新低。

　　低空置率情况下，需求十分集中。第一太平戴维斯指出，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占全年总需求的34%。另一大来源则是IT及高科技公司，占比25%。此外，咨询顾问、制药、能源类企业也占据了相当比例的租赁需求。

　　从资金类型上看，内资企业依旧是市场主导，占全年总成交的七成。

　　受此影响，北京甲级写字楼的平均租金也持续高位震荡。截至2015年第四季度，达到每平方米每月人民币319.8元，环比小幅上涨0.5%，同比上涨0.9%。

　　由于P2P行业缺乏规范性和稳定性，以及部分公司被调查事件的曝光，这类金融公司也受到一些业主的排斥。

　　仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯向21世纪经济报道记者表示，这并不会影响到这些行业的整体需求。他表示，在北京的写字楼市场，只有2.5%的甲级写字楼面积由小型内资金融公司承租，其中包括P2P公司，“即使出现最坏的情况，也不会对整体市场带来严重影响。”

　　他还表示，P2P只是金融行业中一个占比较小的细分领域，因此，金融业的整体需求不会受到影响。

　　仲量联行的报告认为，预计在2016年的甲级写字楼市场，内资公司仍将保持强劲需求。由于外部环境宽松，金融和IT公司的需求也将持续强劲。

　　商铺市场大受冲击

　　互联网技术的深入发展，对零售商铺市场则带来一定的不利影响。

　　根据北京市统计局的数据，2015年1-11月，北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9335亿元，同比增长6.9%。同期，网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率，占消费品零售总额达18.7%。

　　2015年第四季度，北京有多家商铺开业，为市场新增了部分供应。其中就包括家乐福在中国的首家购物中心，开业当天入驻率接近100%。

　　但受到电子商务、奥特莱斯、海外代购等渠道的冲击，零售商铺的整体租赁情况不再乐观。第一太平戴维斯数据显示，截至去年年末，北京中高端购物中心空置率环比上浮至5.2%。从商家需求来看，餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛，但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌则持谨慎扩张态度。

　　仲量联行指出，2015年北京零售市场增速缓慢，一些奢侈品牌也在进行店铺整合。餐饮和儿童类是最活跃的业态，化妆品则正在成为新的市场需求驱动力。

　　为应对实体商业低迷，部分业主正在进行品牌调整，增加儿童、生活体验及餐饮等业态，以保证充足客流。激烈的市场竞争也压制了租金增长。第一太平戴维斯统计显示，截至去年第四季度末，北京中高端购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币895.8元，处于相对低位。

　　仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示，在当前市场环境下，租金缓慢增长将会成为当下的新常态。这也在倒逼未来零售业态进行调整。

　　作者：张敏来源人民日报)