□文/新聚仁机构董事长 李嘉政
一些微妙的变化正在全国房地产市场滋生蔓延，不能说不好，亦不能说好。
近期，部分一、二线城市高溢价地块频出。根据新聚仁机构地产研究院统计资料显示，10月土地成交建筑面积1354万平方米，环比增幅已由负转正，有的地块溢价率高达93%。虽然土地市场一片欣欣向荣之景，但商品房销售市场却并不乐观。10月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为328万平方米，环比增长40.3%，创年内新高，但同比减少10.9%。中国楼市整体已呈现出房冷地热的局面。
自今年以来，二、三、四线城市库存压力凸显，不少房企为规避风险而蜂拥至一线城市拿地，再加上众多优质地块入市也带动一线城市交易市场热度回升，土地楼面均价同环比上涨明显。
11月2日，北京石景山地块被59亿元高价竞走;10月29日，厦门两幅商住用地被42.56亿元拍出;10月22日，上海浦东张江一纯宅地经百次竞价后拍出，溢价率高达93%……如此以往，未来数月内抄底的企业可能进一步增多，竞争局面将更为激烈，同时可以预期未来供应也是相对集中，不仅会使得房企所期望的利润值下降，还会进一步加剧库存堆积的严重性，其中所存在的风险已不言而喻。
不仅如此，土地市场也很不平稳。以一线城市上海为例，自下半年以来就一直在高位与低位之间反复震荡，呈现出一条“不规则正弦曲线”的形态。就全局而言，各线城市表现分化明显。一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，竞争者众多，溢价率逐步走高，而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。
除了库存压力、土地市场不平稳等因素外，还有一点不容忽视，那就是“销售”这个最终的动作，毕竟最终还是要用业绩和利润来评定好与坏。以广州为例，自从41周价格下跌，然后42、43周的价格都是上涨的走势，10月是小幅上涨，但是，从成交量来说，11月前两天的成交量大幅回落，比10月份成交量最高的日成交下降了60%左右。当然其中的波动与近期政策的频繁出台密不可分。同时，“销售难”这个问题就摆在了大家面前。
虽然形势如此，但也不用过于担心。中国的城市化是推动房地产市场和中国经济增长的主要动力之一，而在未来十年，这一动力依然充足。中国人口密度高，但城市人口相对较少，且人均收入快速增长。换言之，只要中国经济继续保持增长，中国房地产的价值就会继续增长。
所以说，若现在想当然、跟风拿地，其中所存在的风险是很难避免的，甚至对于未来都会有一定的威胁。谨慎拿地、逐渐学会控制市场风险，并且根据市场形势决定供给，房企在自己的能力范围内择优而取，这样不仅可以控制自己的风险，同时也可缓解供大于求、库存堆积的问题。
