▲别墅区一条长约120米的道路上分布了63个窨井盖。晨报记者周明图
近日，读者李先生向晨报反映称，位于南昌市青云谱区敬之路的南昌天沐君湖项目(现更名：天沐观湖国际)涉嫌违反国家相关规定，改变土地使用性质违规建了大量别墅，并擅自增容。
对此，记者来到天沐君湖项目调查采访时发现，该楼盘推出的别墅不仅未公示对外宣称的只有0.56~0.58的低容积率，更令人感到吃惊的是，规划部门表示从未审批过天沐君湖的别墅项目，那南昌天沐君湖项目又是凭着什么“本事”，在“住宅用地”上建了这么多的别墅，且大肆对外销售的呢?对此，晨报记者进行了一番走访调查。
读者反映
天沐制造容积率低假象
“天沐君湖对外宣称容积率≤1.2，其实高层的青年豪宅项目的容积率高达3.0，完全是打着低容积率的旗号在忽悠消费者。”近日，读者李先生拨打晨报热线称，天沐君湖项目涉嫌虚假宣传，同时天沐君湖的别墅区存在很多缺陷，一期别墅区未设地下停车库，一下雨就会有积水，而且地面上布满了窨井盖，与欧式建筑风格的别墅一点都不匹配。
“目前，南昌楼盘以小高层、高层住宅为主，容积率大多在2.0左右。有的开发商为了宣传楼盘的特点，向购房者突出楼盘的低容积率。”李先生说，他是一名投资客，对楼盘建筑颇有研究，他分析，天沐君湖为了吸引购房者，故意混淆前后期工程的容积率，以制造容积率低的假象。一些开发商将地块分几期开发，在一、二期的地块上，只建少量建筑，在三期地块上则建大量建筑。在宣传中，开发商将一、二期地块的容积率单独计算，而把三期地块的容积率与一、二期相加合计，从而得出一、二期容积率低、三期容积率也不高的假象。根据有关规定，地块不论是分几期建设，只有一个容积率指标，购房者可向规划、土地等部门咨询地块的核准指标。
设计缺陷：
120米道路有63个窨井盖
对此，记者来到天沐君湖项目调查。置业顾问带记者来到别墅区参观，这里别墅林立，塔吊、挖掘机在不停地运转，扬起厚厚的尘土。工人穿梭于工地和建筑物上，搭建起钢筋混凝土的建筑骨架，一幢幢崭新的别墅由此孕育而生。
记者注意到，一期项目是坡地别墅区，道路上无露天排水沟，取而代之的是窨井盖。记者粗略算了一下，一条长约120米的小道上竟分布了63个窨井盖，平均每两米就有一个“补丁”，与周边别墅群显得格格不入。“一期别墅有设计缺陷，没有设计地下停车库，车子都是停在路面上，别墅区的窨井盖也确实较多，所以二期别墅更换了设计公司。”
见记者拍照，一位正在装修别墅的业主表示，窨井盖太多不仅影响美观，还存在安全隐患。“窨井盖本来就脆弱，如果60多个窨井盖全部被汽车压坏，就成了60多个‘陷阱’了。”这位业主说到。
涉嫌违规：
地下室公共部分成赠品
“目前在售一期和二期的别墅，还有三期的高层，别墅面积是480平方米，总价为2000万元。”近日，晨报记者以购房者的身份咨询了位于青云谱区敬之路3号的天沐君湖项目，项目置业顾问说，目前在推二期别墅和三期高层，还在认筹中，开盘时间未定。“目前没有拿到预售证，还不能开盘。”当记者询问该项目的容积率时，销售人员称一期别墅区容积率0.56，二期别墅区容积率0.58，三期高层区容积率3.0。
“我们这里的大宅别墅表明上是两户，其实中间是隔开的，内院独栋别墅你看上去里面是三户，但其实只有一户的，前面后面都是自家的花园，跟独栋一样，有样板房我可以带你去看一下。”置业顾问向记者详细介绍大宅别墅和内院独栋别墅的一些特点。
走进别墅样板房，置业顾问向记者介绍：“别墅地下室为赠送面积，不计产权。”但记者看到，置业顾问口中的地下室层高接近3米，已装修成了娱乐厅、健身房、储藏间和保姆房。
据业内人士透露，2011年新出台的《建筑工程建筑面积计算规范》规定，地下室、半地下室层高在2.2米以上者应计算全面积。另据国家质监局和建设部颁布的《住宅设计规范》，地下室只能作为公共部分。既然是公共部分，开发企业就无权处置，既不能销售，也不能作为促销的手段赠送给业主。
数据含糊：
未单独公示别墅区的面积
低容积率成为该楼盘对外宣传的“法宝”。该楼盘对外宣称“天沐君湖，占地250多亩、容积率仅1.2，而其中别墅区容积率则为0.58。如果中央政策不变，天沐君湖将成为南昌低容积率别墅大盘的孤本。”
记者查阅该项目建设工程规划许可证时，发现批复的用地性质为“居住用地”，而不是“建设别墅”。南昌天沐观湖国际项目建设工程规划许可证上显示，总居住用地面积：205.6亩，建筑规格：164480平方米。令人疑惑的是，别墅区的面积没有单独公示。
对此，天沐君湖项目负责人林君接受晨报采访时表示，该项目一期和二期都是别墅区，三期是高层区，还有一个酒店。当记者提出楼盘用地性质被标注为“居住用地”，能否用于建别墅时，林君做出这样的解释：“这肯定是政府批下来的，没有独栋别墅，内院独栋只是宣传的一个噱头，其实就是联排别墅。”当记者表示能否查看一下别墅区的居住用地面积和建筑面积时，林君表示，一期别墅不会单独分期做公示，“没有一个官方数据吗?别墅区0.56的容积率是怎么算出来的?”记者问，对此，林君表示，“主要是整个地块的公示资料，别墅的用地面积和建筑面积是不公示的。”
