花样年集团（中国）有限公司董事局主席兼首席执行官 潘军
8月12日，由观点新媒体主办的2015年博鳌房地产论坛正式开启大幕，围绕论坛主题“转变时期的中国房地产”，近千房地产人一起为转变中的房地产寻找最好路径，一起走向房地产新时代。花样年集团（中国）有限公司董事局主席兼首席执行官潘军发表主题演讲，他表示，如果企业能靠看大势做好的话，经济学家早就都成企业家了，所以最关键的是做好我们自己后面的布局。
以下是潘军演讲实录：
潘军：非常感谢观点的邀请，能够和大家一起来分享一下对于房地产的一些思考。去年我来的时候带的案例是彩生活，时间发展到2015年以后，今天这个市场都在谈未来的多还是空的问题。
其实对于做企业来讲，多和空并不是非常重要的，因为行业总是有好有坏的，最最关键的，花样年认为最应该看到的是未来我们应该做什么。
格局、变局和布局，从国学来讲就是如何看势，如何明道，如何优化我们的道。关于新常态的问题，关于多和空，经过这么多次的博鳌房地产论坛，我个人的感受，无论是多也好，空也好，这个市场就在，而且这个变化也不会因为多，我们就真的能跑得飞快，也并不因为空，我们就突然掉下悬崖，而最重要的，企业最关注的，我同意许小年教授讲的那个问题，如果企业能靠看大势做好的话，经济学家早就都成企业家了，所以最关键的是做好我们自己后面的布局。
我们可以看一下现在的新常态，行业的格局，现在我们最大的挑战是我们的客户变了，我们的用户习惯变了，我们的行业进入成熟期了，我们的传统商业模式可以说未来没了，因为这个行业越来越不挣钱了，这是一个大的变化。
我们的库存、我们的需求存在着比较大的误差。在我们现在这个行业来讲，我们都在谈一二线，其实从面积上来讲，我们的行业的主流，因为中国的面积太大，我们拥有4个一线城市，30多个二线城市，200多个三四线城市，还有1000多个小城镇。
最近我跑了一趟贵州，在很多县城我看到的也是脚手架林立，我们的团队跑了4个省：江西、云南、湖北、湖南，我们看到的是大量的项目停工。在四个一线城市一年开工量也就是四五千万平方米，深圳一年卖房子也就600万平方米，但是全行业一年销售13亿平方米，一线只占3%的市场。
我们分析下来发现，如果以面积论的话，最大的市场实际上是在县城，因为它的数量大，它有1000多个县城。我们去讲一线城市没有意义。但是未来我们的空间越来越小，市场集中度叠加，留给开发商的空间越来越小。再有一个，行业价值链一定会从开发转向两端。今天中午吃饭的时候，我们碰到很多都是做金融的，今后一定会向他们转。另外一方面是向服务转，只有这样的趋势才符合一般的盈利逻辑。
如何看待我们的变局呢？我最近总结了一下，我们今天上午的大会我有一点担忧，因为现在我们还在探讨地产+，旅游地产、商业地产、养老地产等等，其实这个时代变了，互联网来到的时候，实际上所有的人们都在考虑的是，我是谁，我要什么？我提出一个社区+，就是怎么看待房地产行业。当我们把房地产开发方在社区这个行业的时候，我们发现它是一个社区制造的话题。今天上午我听到的，大家认为最重要的是买地，接下来是关于所有的流程，我们所有的成本等等。但实际上如果转到看手机这个行业，其实最重要的是把你如何和后端的服务融合起来。小米从来没有考虑过在销售环节就产生利润，而是通过销售产生黏性。但是它现在的市值已经超过了我们行业的老大，达到450亿美元。为什么会有这么大的差异？因为发展潜力完全不同。
我们提出了四大社区和四个应用。我们统计过，在社区里的应用可以超过180项。谈了这么多应用，我想讲一个案例，我希望今后每年来博鳌都能带来一个新的应用。这个应用是彩生活的兄弟公司，是我们立足于度假物业的。很多媒体记者都在问我，为什么你们又看上了度假物业？这个模型是我们三年做的，今年准备完全上线。我们已经准备好了，我们是通过对于商用物业的酒店化服务能力衍生出的一个能力。如果举一个例子，它有点像苹果的产品序列里边的ipad。如果说手机是一个刚性应用的话，我们对于商务物业的管理能力是它原来的基础。未来更大的一块市场，我们认为可以去切的是旅游度假物业。今天上午梁总在谈，国务院又发了专门的文来讨论关于中国旅游的问题，中国旅游市场已经变成现在在整个国家里面非常难得的增长超过20%的仅有的几个行业。旅游市场是非常值得去切的，是一个万亿级的市场。刚才黎总谈到，一个2000亿的房地产中介市场都有很多资金砸出来了。我们提出可以基于酒店市场，一个逆袭行业的新的不同的市场。
很多人问我，你跟途家有什么不同？我们在一个城市只做一个项目，我们可以为我们的业主，为我们的发展商带来客户。另外我可以为我们的业主增加他的旅游目的地的选择。它解决了一个错配的问题。比如说三亚，有这么多房子在这里空着，大家有没有想过它可以跟我们的什么相比？跟我们的私家车相比。大家知道Uber，它带来的是分享，应该把你的所有的垃圾时段都去分享，为你的所有的空余资产寻找价值，而我们做的这个就是这个平台。我们跟途家有三个不同，第一，它是分散化管理，我们是集中化管理。第二，在整个的管理链条上我们会更直接，如果在三亚的发展商或者其它做旅游项目的发展商，我相信大家最大的痛点是带客能力，你们是比较弱的，而花样年现在有三大带客平台，一个是彩生活1200万社区的住户，他们太需要旅游目的地了，实际上中国极缺旅游目的地。第二个是我们的100万的家庭，300万的用户。第三是我们在商务社区服务的70万白领，都可以成为你的客户。把你的垃圾资产与他们的真实需求进行配对，这是我们解决关于空间错配和时间错配的问题。大家可以想象一下，Uber的市值为什么那么高？它颠覆了出租车行业，它的市值超过了美国出租车市场整体的营业额，我想这代表了一种趋势。我们现在还有一个成本的优势。我们所对应的关于旅游的这些事，对应于我们刚才看到的线上的部分，因为我们有切实的线下的服务能力。大家可以看一下线上和线下的对比，我们做了两个模式之间的勾兑，最终不是说我们一定会战胜线上，而是现在我们已经在建立我们的互联网团队和我们的线下团队，一起来打造一个
从房源来讲，中国目前已经建成空置的房产有500万套。全球最大的酒店管理集团管理100万间房，Airbnb刚刚在上个月宣宣布它服务的房源超过100万间，而在中国有500万在旅游目的地的房子，再加上商务公寓、酒店公寓、精装公寓等等，加在一起有680万间，这又是我们行业的又一个机会。我们美宜家的英文名叫Homeaway，我们提出要打造中国的Airbnb。
我们现在的服务模型，线下我们提供5项：基础物业服务、资产托管、旅游度假服务、营销支持和租售代理服务。我们提供的不仅是房子，还是一个资产，是一个全国可以交换的配置资产。线上我们提供分时度假的服务平台，在线预定、基础保修服务等等。
我们的三大价值，基础价值不用谈了，第二是核心价值，是类酒店化经营。我们的团队是从干段的物业管理上来的，我们的高端物业管理是一个类酒店化，而不是纯酒店化，纯酒店模式是一个高成本的。我自己有11间酒店，委托别人管的和我自己管的，基本上现金流刚打并，根本没有任何投资收益，全部都是亏损的，尤其在2012年以后，取消公款消费以后，越是高端的酒店亏损越厉害。
我们是利用互联网的思维加上线下的服务能力，来挑战目前的在线旅游。我们的解决方案是，我们的目标加上我们的APP，加上我们本身拥有数千万个我们已知的高级用户，因为我们通过调研，我们发现社区里75%的家庭在未来3年到5年是愿意参加关于社区的短途游的。这是什么概念？基本上每一个家庭，每年有2.1次的海外旅行在我们的社区里面，加上现在国务院提倡的2.5天的周末。2.5天的周末最好的地方是开车2小时的旅游目的，，我们的目标就是这些，通过我们的社区家庭、业主，家长伞客，我们会形成一个基本可以说对于旅游免费的模式。我们的目标是在今年实现20个城市，今后3年实现百城百站的计划，当我们的业主买了一个城市的物业之后，你可以同时在100个城市分享里的旅游度假时光，这也将成为一个必然的趋势，美易家希望通过我们的服务能为发展商寻求到一个解决方案，真正意义上实现通过社区、通过移动互联网，通过我们这个冗余的资产实现一个中国模式的Airbnb。
