本文将看到资金链、政策、供给、通胀预期、地王、热钱等因素在当下房地产市场中的真实表现。只有从房地产业发展的真实规律出发，抓住有决定性影响的因素，并跟踪其变化，才不至于陷入十年来房地产领域舆论领域累积的涨跌、泡沫等滥言误区之中。
楼市狂奔一年后
10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”
10月份楼市的突然火爆，让龙辉觉得很没面子。不久前，这个在上海拥有5家房产中介门店的小老板，才向本刊记者表达过成交惨淡让中介行业面临生存危机的忧虑。
预测落空的还大有人在。在美联物业市场研究组的统计报告中，也出现了这样的字眼---“上海楼市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，环比前一周上升了56.8%。之后一周，上海商品住宅成交量又上涨了51.44%，达51.37万平方米，逼近2009年6月楼市最高点，创下了17周以来的最高水平。
成交量猛然回升已成全国大势。
10月12日到18日，在中国指数研究院监测的30个城市中，28个城市的楼市成交面积环比上升，其中，北京成交面积环比上涨44.47%，成交均价环比上涨17.39%。
广州一手房签约量较前一周上涨167.8%；深圳一手房和二手房成交量环比分别上涨43.5%和276.9%；二线城市涨幅更大，重庆、天津、成都的成交量分别环比增长252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，终于给已经被称为“银九铁石”的“金九银十”挽回了一些面子。导致成交量放大的两个主要因素，“是救命仙丹还是兴奋剂，还真不好说。”龙辉认为。
第一个因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25个商品住宅楼盘推新房源，新增供应量达41.15万平方米，比近20周以来的平均水平高34.65%。
另一个因素，则是上海楼市中如今充满着来自银行、中介等多个途径的“小道消息”：从2008年开始试行的部分优惠政策，在年底到期后将不再延续。
所以，10月份成交量的放大，与其说是“抢房”，不如说是“抢贷”---中国房地产经理联盟秘书长陈云峰这样告诉《望东方周刊》。
抢搭政策优惠“末班车”
“我现在最主要的工作就是催，催客户，催银行，因为剩下没几天了。”龙辉说，业内盛传的“小道消息”中，从2010年开始，“二套房贷利率一律上调10%，首套房贷7折利率年底取消”已经没多少悬念，而上海“十四条”中涉及的税费减免政策也将于年底到期，但政府却一直没有表态会否延续，这也让龙辉隐隐觉得不妙，“现在二手房东是恐慌性抛盘，买主是恐慌性购买。”
以在上海购买一套总价100万元、80平方米，购买满3~4年的普通住宅为例，如果现行的优惠政策取消，单卖方所缴的税费，将比现在多出近6万元。如果再算上银行利率优惠取消，100万房贷，贷30年的话，月供也要增加500多元。
这些优惠主要来自两项政策，一是2008年12月的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该政策明确了“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策”；以及免征营业税时，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。
随后上海公布的“十四条”，又规定“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”；“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”；“购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等优惠措施。
这些优惠政策，都将在2009年12月31日到期。“银行方面的二手房贷款申请批复周期，都大大延长了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客户都在拼命地赶时间。”龙辉说，在他接触到的客户中，几乎超过90%是冲着优惠“末班车”来的。
“开发商和投资者都在担心，政策红利还能持续多久。”上海东方物产集团总裁王耀华告诉《望东方周刊》，这样的情况，全国很多城市都在上演。
“面粉”依然脱销
但陈云峰觉得，即使现在政策风险已经出现，但中国楼市整体上行的趋势却没有改变。最重要的一点是，虽然有些企业出于规避政策风险和年底回笼资金的考虑，已经加大了推出新盘的力度，但整体供不应求的局面依然如故。
