十几个月后，杭州万象城购物中心将正式开启；滨江的华联星光大道预计今年下半年开街；城北的远洋运河商务区也于去年年底如期开工……买名牌、溜真冰、看大片、吃大餐，这些“巨无霸”似的城市综合体将一站式满足你对娱乐休闲的所有想象。
至于许许多多的写字楼以及大大小小的社区商铺，也没准会跟你发生千丝万缕的联系。也许你就在里面上班，也许你买了那里的房子，也许你经常路过或造访，又或者，你正在寻找这样的投资渠道。
上周五，本报地产会客厅举办了一场杭州商业地产论坛，将相关开发商、地产咨询机构、中介机构悉数请来畅所欲言。
它们究竟将怎样改变人们未来的生活轨迹？如何判断哪一个才是最适合你的投资好机会？且看杭州商业地产论坛对话实录。
综合体、 写字楼篇
●需求决定商业地产租金回报率
浙江工商大学金融学院教授 朱晋
从普通老百姓的角度来讲，投资商业地产需要有一定的眼光和意识，专业性比较强。商业地产有它自身的特点，与其他物业相比有一个资产价值的上升，因此租金回报率是一个主要的衡量指标。
商业地产还有一个很大的特点，就是需求决定租金高低，而需求是很受宏观经济周期性影响的。像写字楼就体现得很明显，经济量上涨的时候租金上升比较快，经济量萎缩了租金掉得也非常快，需求方就会有很多的疑虑。另外，投资商业地产和住宅也有区别，住宅的租金波动一般不大，反而是商业地产的租金收益不是很稳定。总体而言，商业地产的开发风险还是蛮大的，在杭州市场上要比开发住宅更有风险。
●在商业项目中拓展文化旅游概念
华联集团杭州总部副总裁 钱伟中
一般在新城建设中，如果商业做得好，那么对区域的发展将是一个良性的推动。像滨江这样，区域非常好，离杭州老城区也很近，但这几年的发展速度还是不够快，主要就是因为商业和生活配套没有很好地跟进。
我们星光大道商业步行街之所以不卖，是因为自持才能够更好地进行管理、招商和定位；当时取名叫星光大道，也是考虑到今后功能的延展性，在其中加入了文化旅游的概念，要把它打造成一个综合性的商业地产项目，内地首条文化艺术星光大道的头衔同时也为项目打响了名声。
今年下半年星光大道即将开街，招商情况良好，目前已经完成70％左右的招商，意向招商达100％，先后吸引了韩国第一大超市品牌“易买得”、舒适堡等知名商家入驻。
●万象城购物中心计划明年开业
华润新鸿基房地产(杭州)公司助理总经理 陈进
万象城项目一期包括购物中心和高档住宅悦府，其中住宅于2008年8月份开盘，淡市热销，成为杭州2008年度销售总面积与销售总金额双料冠军。而购物中心的招商工作已于2007年展开。截至2007年底，已经完成四大主力店、五大半主力店的招商工作，提前两年多完成50%的招租率。首批进驻的九家商家为首次登陆中国的泰国Central 尚泰百货，超级影院品牌嘉禾影院，以进口食品为主的高端加强型超市OLE超市，奥林匹克标准真冰滑冰场ICERINK冰纷万象，全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商——玩具“反”斗城等。目前，万象城购物中心招商仍在顺利推进中，已经完成了超过90%的招租率，计划将于2010年开业。
在杭州，万象城近80万平方米的体量中，荟萃购物中心、住宅“悦府”、超五星级酒店“柏悦”、甲级写字楼、酒店式服务公寓等多种物业形态，在为杭州奉献另一种高品质生活方式的同时，也将影响甚至改变杭州目前的城市格局，实现杭州从单核中心向多核中心发展的转变。
●三个楼盘主题会所招商即将启动
万科南都市场营销部商业项目组主管 于香港
万科是住宅开发商，我们的商业定位是为住宅服务的。杭州万科的商业分为两类：一类是社区底商，以销售为主，万科一般会保留5％－10％的比例自主招商，主要引进一些品牌连锁商家，以带动社区的良好商业氛围；另一类是大型的区域商业中心，比如良渚。
近期万科即将启动三个楼盘的会所招商，同时各有明确的商业定位。其中公望将打造以特色餐饮为主题的高端精品会所，主要客群为高尔夫俱乐部会员；逸天广场的会所将打造成主要面向孩子的艺术中心；钱江湾花园的会所则定位为滨江区高端餐饮的聚集地。
●来福士的设计理念源于钱塘潮
凯德置地杭州项目总经理 王莉
凯德置地2007年10月拿下位于钱江新城核心位置的黄金地块后，就决定在此建造其全球地标性品牌综合项目——“来福士”，预计将在2012年左右建成包括甲级办公楼、大型购物商场、星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目。来福士是凯德旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，每个来福士项目都仅选址门户城市最有潜力的优质地段，邀请大师级建筑师设计，并且自主开发、持有和管理。“来福士”英文名为“Raffles City”，意味着经济综合体和城市地标，不管是新加坡、巴林，还是中国的来福士，都涵盖国际甲级办公楼、购物广场、酒店、服务公寓等多种业态，对于提升所在区域的生活、商务价值，优化城市商业结构有着重要作用。
杭州来福士项目由著名新锐设计师、荷兰UNS建筑师事务所首席建筑师本·范·贝尔克尔担纲设计，将完全参照国际绿色建筑标准建造，目前正处在规划设计阶段。项目的设计理念源于钱塘潮，将借涌潮现象的优美曲线及层层相叠的自然形态，以现代美学的表现手法，展示出与周边环境相呼应的建筑形态。目前世界上共有七座来福士，位于钱江新城的杭州来福士在2012年完工后，将是中国最大的来福士。
●杭州大运河商务区住宅年内即将亮相
远洋地产营销管理部总监 何剑
远洋·杭州大运河商务区地处杭州未来三大核心商圈之一的“运河商圈”，紧依京杭大运河，位于上塘路西侧，南临大关路。项目总建筑面积逾80万平方米，由英国BENOY建筑师事务所、澳大利亚Hassel设计公司、缔博建筑设计公司、雅卓信国际、高力国际等国际顶级团队共同倾力设计与服务，是一个集国际大型商业中心、超五星级酒店、大规模国际商务写字楼及高档景观商务公馆等物业集群为一体的大型高端城市综合体，将成为“运河商圈”商务、商业、居住、旅游、影视、餐饮、休闲运动的中心，同时带动并辐射整个城市北部。
