李乐
如何搭建农村集体建设用地入市流转的政策框架，在十七届三中全会后，正在进入国土资源部的实际工作日程。
在此之前，十七届三中全会提出了“建立城乡统一的建设用地市场”，尽管细化的政策框架仍在探讨中，但在国土资源部内部，一套以“分类管理农村集体建设用地，并给予不同流转待遇”为核心的政策思路已经被提出。
按照这套思路，农村集体建设用地将被划分为划拨、出让和出租三类，后两者将可直接进入建设用地市场而无需征地，而对于划拨用地，在向农村集体经济组织补缴土地出让金后，亦可与城镇建设用地实现“同地、同价、同权”的统一，更为微妙的是，如果依照此种政策思路，那些建设在宅基地上的所谓小产权房，将在补缴土地出让金后，有望获得合法身份。
先行分类
“一边深入学习科学发展观，一边研究怎么搭建农村集体建设用地入市流转的政策框架。”10月29日夜，国土资源部的一位官员向记者如是描述十七届三中全会闭幕以来，他的工作状态。
在此之前，十七届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场、有条件允许农村集体建设用地直接入市流转”等一系列原则性要求，突破了只有城镇建设用地使用权可以交易流转的既有政策框架，实际上，自那时开始，国土资源部就已经着手细化政策框架的工作。
记者了解到，此项工作主要由国土资源部规划司会同土地利用司商讨，知情人士告诉记者，目前已经开始提出初步的政策思路，但距离最终成文还尚需时日。“不过，现在已经形成了一部分的共识，就是将农村集体建设用地的所有权与使用权分离，着重对使用权进行管理。”他说。
他告诉记者，所谓“所有权与使用权分离”，实际上是比照城镇建设用地管理的方式进行的。国土资源部规划司司长胡存智提出，应对农村集体建设用地的使用权，按照其用途进行分类，继而进行方式不同的流转、入市管理。
按照胡存智提出的思路，农村集体建设用地将被分为三类，一是划拨类集体建设用地；二是出让类集体建设用地；三是出租类集体建设用地。所谓划拨类即是指农村集体经济组织无偿分配给成员的土地，例如宅基地；至于“出让类”，主要是指经营性的农村集体建设用地，例如乡镇企业用地等。
“简单地说，就是参照国有土地使用权的分类，把集体建设用地的使用权重新分类。集体土地与国有土地一样，在所有权不变的前提下，使用权可以进入建设用地市场。这就有望实现城乡土地同地同价，同地同权。”在天津召开的一次会议上，胡存智做了如是阐述，而天津是土地管理制度改革的试点城市之一。
再行流转
中国人民大学土地管理系主任叶剑平告诉记者，在现行的土地管理制度下，农村土地的使用权要进行流转，就必须通过政府征地变为城镇建设用地，而在这个土地属性的转变过程中，往往形成了较大的“价格差”，其中绝大部分成为了政府卖地的“收益”。
“就是基于这个原因，三中全会提出来允许农村集体建设用地有条件入市，农民可以从中享有收益的原则，现在，国土资源部就是要细化怎么做，也就是如何流转，农民如何从中分配收益。”他说。
目前，基于胡存智提出的“分类管理思路”，目前国土资源部内部比较一致的思路是，针对划拨、出让、出租三种不同的土地类型，搭建不同的流转框架和路径。
知情人士告诉记者，针对出让和出租类的农村集体建设用地，由于其使用权是通过有偿获得，因此可以直接进入建设用地市场进行交易，而通过划拨途径无偿获得的农村集体建设用地，则不能直接进入建设用地市场进行交易。
“现在考虑的是，对划拨类的土地，在补缴土地出让金后，就可以入市流转了。”一位国土资源部的官员向记者解释，而土地出让金则无须缴纳给政府，而是交予集体，这与城镇建设用地完全不同。
