不少案例表明，仅有好的地段并不能保证项目成功。2009年4月，北京东二环边朝阳门外11万平方米的悠唐和南城崇文门13万平方米的国瑞城艰难开业时，商场里大部分地方还挂着“即将开业”标识，显示人气不够。此外，北京世贸天阶的招商也曾一度陷入困境，后经重新规划定位后方有所好转。
第一太平戴维斯北京商铺部董事沈莉玲认为，除地段外，强大的招商团队和后期运营，对商业地产项目的成功缺一不可。其中，“招商难”一直是商业地产运营中的主要难题。
万达董事长王健林也认为，“搞商业一是选品牌商家，更重要是运营管理，比如怎么促销有效，使得培育期不太长就有客流。”他对本刊记者声称，万达连续五年收租率达到99.5%以上，有5000个商家跟着万达开店。
2006年后，受奥运商机刺激，北京商业地产投资翻倍，上海则在世博会概念激发下，上马大量项目。根据中国指数研究院的报告，2009年中国办公楼和商业营业用房的投资额增长显著，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高10.7个百分点；商业营业用房开发投资额同比增长24.4%，为2005年以来最高年度增速，高于同期住宅开发投资。2008年后，一线城市的购物中心、综合体等大项目集中放量，不仅空置率持续走高，租金回报亦长期倒挂。
在无数失败案例中，招商不良和低效的后期运营是共性。如何让招商和后期运营顺利进行，是摆在开发商面前的一道难题。由香港商人李嘉诚在北京投资的东方广场项目，紧邻长安街和天安门，但最初因散卖商铺导致管理混乱，项目后期营运陷入困境。后通过清退部分商贩，项目重新定位包装，并由散卖改为自持，才使整个项目重现生机。
最重要的是回报率
来自南非的韦恩•莱特（Wayne Wright）更喜欢称城市综合体为“Mixed-Use”（多用途）。他所在的地产公司JHI是南非最大的商业地产开发商。在他看来，中国商业地产尚处起步阶段，无论从规划、设计，到招商和运营，都与发达国家有着不小的差距。
在国外，城市综合体被称作HOPSCA—Hotel（酒店）、 Office（写字楼）、Parking（停车场）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心）、Apartment（公寓）。中国许多城市都提出宏伟的城市综合体建设目标，杭州更宣称要建设100个城市综合体。
一座城市能够容纳多少综合体？基强联行执行董事陈泳东告诉本刊记者，城市综合体开发风险大、体量大、资金量大，不是每个城市和房地产企业都适合，必须视当地政策、经济、需求而定。商业地产发展相对成熟的香港，目前仅拥有包括中环IFC、太古城等约十个成功的综合体。而衡量综合体是否成功的标准之一，是能否管理好现金流，控制财务风险，带来稳定的投资收益，这也恰恰是商业地产操作中的难点。
为补充短期现金流，绝大多数开发商选择短长线配合的策略，即在综合体中配建一定比例的住宅，通过住宅销售快速回笼现金，保证项目后续开发。
至于公寓和商业的配比，陈泳东认为没有一定之规，如果能在不借款情况下完成项目建造，通过专业运营管理逐渐成熟，就是一项成功的财务管理。
除了卖住宅补商业，与资本市场充分融合，分散风险并共享收益的“凯德模式”多为业界推崇。通过资本市场的支持，凯德置地能够尽可能地减轻资金压力，并在住宅和商业的比例上占据主动权。
2009年，凯德在中国新开了九个卖场，“来福士”已落户北京、上海、成都、宁波等城市，使得开店数量达到33个，加上17个在建项目，总计50个商业地产项目，其在中国的产品线价值超过200亿新元。
凯德置地首席投资官罗臻毓向本刊记者表示，“凯德的模式是尽量跟资本市场挂钩，利用私募基金、信托投资，长期持有。地块如果大一点，就可以通过住宅的部分来支持商业的发展。中国快速发展的城市租金回报率比较低，但在快速增长的地方，整个资产的增值能够平衡现金流。”
如果一个商业地产项目没有变成烂尾楼顺利开业，还远未到可以开香槟庆祝的时候。相较于管理财务风险，恒隆地产董事长陈启宗认为最困扰他的问题是，“能不能找到最好的项目，能够保持最高的回报率”。
“我们在不贷款的情况下，（回报率）大概是30%左右。要是贷点款，还不是贷得很多，那就可以达到45%。相信很难在中国内地找到一个商业房地产商，它的回报率达到恒隆的一半。”
陈启宗认为，专业程度和执行力低下，是拉低内地商业地产回报率的主要原因。而从拿地策略、专业人员的配备，再到项目的设计施工和开发经验，点点滴滴都体现着专业度。如果用取巧的办法“以量取胜”，他认为是“很傻的一件事情”。
“房地产是一个资金极度密集的行业。不管你是谁，在房地产领域里，要放好多资金进去才行。已经是资金密集型的，还要用量去赢，除非你能贷很多款。但贷款多的时候，风险就很大。而且商业房地产是不容易卖掉的，届时，资金回流很有问题。”陈启宗解释道。
谁为商业地产输血
无论是住宅开发还是商业开发，资金始终是最主要的制约因素，在商业地产领域尤其如此。
“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”宁高宁曾在西单大悦城的开业仪式上表示。华润集团主席王印也曾透露，华润每个商业项目平均40万至50万平方米，每个项目投资额约40亿至40亿元。从中可见商业地产项目耗资之巨。
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