开发商集体转型商业地产 资金人才成两大瓶颈

这是一片地产商掘金的热土。无论出于主动还是被迫，这个春夏之交，大量的住宅开发商高调宣布，将涉足或向商业地产开发转型。背后的动力既源于商业地产本身蕴藏的巨大潜力，以及住宅市场竞争日趋激烈之下开发商对于企业稳定持续发展的诉求，也由于政府对住宅市场的严厉打压，在一定程度上催化了这场转型大剧。

伴随着这股转型洪流，大量资本蠢蠢欲动，国内及国外的地产基金、信托，甚至各种咨询机构，已准备好推波助澜。

北京新时尚地标华贸中心、万达广场，这些成功商业地产案例诱惑着开发商们，但是，失败的案例数不胜数。“没有成熟的模式可以借鉴，融资渠道受限，在二三线城市，每新成立一家商场，就会倒闭四五家。”澳邦成行副总经理成谦向本刊记者坦陈。

集体大转型

4月15日，国务院发布了严厉的收紧二套房贷款政策，随后，国土部门、建设部门和各个地方政府顺势推出了各种打压住宅市场的政策，从严控信贷和开发资金，到限制购房数量，再到引发激烈讨论的房产税方案及预售款监管细则等。一时间，住宅市场风声鹤唳。

“我们（北京地产圈子）几乎每晚都碰头，沟通最新消息，商量应对办法。”新政出台后几天，万科北京总经理毛大庆对本刊记者表示。

与住房开发商们的紧张不同，商业地产开发商兴奋中夹杂着不安。“国内、国外的基金、信托等资本市场的人，来找我们的一下子多起来，北京、上海，各个城市的商业地产大会频率越来越密集。”中坤集团总裁焦青告诉本刊记者。简而言之，“商业地产受到了前所未有的关注”。

除了投资机构趋之若鹜，原本主做住宅开发的地产商，也明确无误地向市场传达了将涉足或转型做商业地产的信息。重磅炸弹无疑是一直宣称不做商业地产的万科（000002.SZ）高调改口，称将涉足商业地产。

5月5日，在北京朝阳门外SOHO举行的一场小型研讨会上，当国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松就住宅开发商转型向SOHO中国董事长潘石屹提问时，潘石屹表情尴尬地回答道，“对此，我不予评论”。

“在是否涉足商业地产的问题上，郁亮和王石一直在较劲，直到现在也没有统一认识。”万通地产副总周东权透露说，两人初步妥协的结果，是郁亮抛出的“二八理论”。2009年11月16日，万科集团总裁郁亮对媒体高调宣布，万科将进军商业地产，除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型物业，其商业地产项目包括正在计划之中的深圳五个酒店，以及2010年将启动的以服务为主的养老物业，万科预计未来三年内将建成220万平方米商业配套。

其实，早在2009年8月，凯德置地环渤海区域总经理毛大庆跳槽至万科任北京总经理，便被业界视作万科为进军商业地产所作的人员准备。毛大庆也成为万科进军商业地产的主要推手。

今年4月，万科从中信地产手中接过位于北京CBD的赢嘉中心，着力将其改造成高档商住楼。与此同时，万科正着手开发位于东莞长安镇和西安曲江新区的两个商业地产项目。

差不多同时，保利地产旗下保利华南实业有限公司2009年11月19日宣布，投资100亿元打造佛山东平新城项目。该项目中的商业部分建筑面积有45万平方米，将打造成集五星级酒店、购物中心、超甲级写字楼、酒店式公寓和住宅于一体的大型城市综合体。

今年2月10日，老牌住宅开发商金地集团董事长凌克在2009年年度业绩新闻发布会上也表示，金地今年将涉足商业地产，初步投资为20亿元左右。

在万科、金地、保利之后，更多的开发商开始被迫转型。5月13日北京“亚洲商业地产峰会”上，美国地产服务商高纬环球（Cushman & Wakefield）董事总经理张良军分析说，在地产调控政策频繁出台的大背景下，未来住宅地产中保障房比例增加，地产开发商在住宅地产的投资占比会下降，所以从长远来看有生存和转型问题。转型的出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商，之二是向商业地产转型。

“以前开发商业地产是地产商多元化策略的一部分，是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略，现在则可能是被动的选择。”张良军说。

对于这场大转型，香港地产大亨、恒隆地产董事长陈启宗在接受本刊记者专访时态度谨慎：“一个人两条腿站在两条船上，是很危险的。”