豪赌112亿拿下深圳龙华地王 国民媳妇的公司能玩转吗
一场备受期待的地王之争并没有在预期中上演，9月23日深圳出让的年内总价地王最终以底价成交，本土房企龙光地产(03380.HK)耗资112.5亿元拿下了这宗商业地块。
这宗位于深圳北站商务核心区的地块在挂牌之初就受到市场关注。因为只要溢价19.1%，这宗地块就将超越去年初兆华斯坦与深圳前海国际能源金融联合拿下的总价达134亿元的深圳地王纪录。
虽然未能成为深圳有史以来的总价地王，但这宗地块仍然打破了历年来深圳龙华新区地块的成交价。而1.95万元/平方米的楼面价，也将赶超深圳最热区域前海已经拍卖的15宗地块平均约1.8万元/平方米的成交地价，成为深圳又一高价商业地块的代表。
但这或许是一宗早已“内定”好的地块，作为唯一报价方的龙光地产甚至在拍卖现场就发起了新闻通稿。而竞拍前一天，参与了报名的碧桂园、中粮地产等竟然都未出现在竞拍现场，原定的现场竞拍也在开始前一刻临时改为网络竞拍。这场拍卖看上去更像是走个过场。
龙光地产确实是有备而来。他们对外表示，这次高价拿下的商业项目会定位快速开发、快速销售，通过类似住宅开发的高周转进行运营，两年内项目的不同产品就会推出市场，对于这些商业项目也没有自持计划。
这并不是龙光地产第一次在深圳龙华片区高价拿地。去年10月，这家房企以总价46.8亿元、溢价83.35%的代价从保利、中海、万科等龙头房企的围猎中抢下了龙华新区的一宗住宅地块，创造了深圳住宅地块的总价地王记录，而2.5万元/平方米的楼面地价甚至已接近周边在售项目的价格。
但今年上半年深圳疯涨的房价使这个项目有了解套空间。在当时楼市刺激政策的影响下，同处龙华新区的中海锦城成交均价已超过4万元/平方米，龙光也期望借助这波楼市东风在近期开盘销售，预期均价甚至会超过5万元/平方米。
对住宅地王项目的良好预期，是龙光敢于耗费巨资继续在龙华片区拿地的一大原因。受益于上半年深圳楼市的火爆，龙光地产今年前8个月的销售额为116.5亿元，同比去年增长了54.4%，他们还在年中宣布将全年销售额上调25%至180亿元。
不过这些也仅是龙光地产的预期而已，他们最需要考虑的还是如何解决112.5亿元的土地出让金。截止今年6月底，龙光地产持有的现金及银行结余仅66.5亿元，远不足以覆盖全部土地出让金，并且上半年的营业收入也仅有51.6亿元。看起来，这将是一宗典型的蛇吞象案例。
但好在这些出让金可以在一年内支付，并且龙光对此也在8月份借助融资环境宽松的背景在境内发行了40亿元的公司债，这将在一定程度上缓解其资金压力。
一位接近龙光地产的人士告诉界面新闻记者，考虑到地块总价高，且项目产品将以商业为主，并没有可供快速开发套现的住宅部分，龙光可能会引进合作方共同开发以减轻资金压力，或者通过其他融资渠道大规模融资，但前者可能性更大。
引入合作方分担风险的做法，龙光地产在去年拿下的住宅地王中就曾有过尝试。去年12月，龙光就宣布引入平安大华基金注资20亿元发展龙华住宅项目，但引资的代价却是地王项目要分配49%的股权给平安大华 。
在深圳这个房地产前景仍然向好的市场， 如果项目压力不大，几乎没有开发商愿意让出项目股权。显然在外界看来，以龙光地产目前的实力独自开发这宗112.5亿元的地王项目可能会比较吃力，而引入一个“金主”，将是分担风险、缓解资金压力的最佳选择。
这家起源于广东汕头的房企，在2013年底以几乎“贱卖”的方式搭上了港股末班车。当时这家公司最大的卖点就是“低股价+低土地成本价”，其大量位于中国三线城市的土地平均成本约1001元/平方米，而最终的募资额度不足19亿港元(约合15.65亿元人民币)。
上市不足半年，这家公司就在2014年却声名鹊起。但原因却不是公司业绩如何出色，而是公司创始人、最大股东纪海鹏之女纪凯婷成了福布斯全球最年轻的富豪。
出生于1991年的纪凯婷在2013年11月调任为龙光地产的非执行董事。在这之前，纪海鹏已经将资产转移到她名下。据称纪凯婷通过多家公司和家族信托持有了龙光地产85%的股份，这些资产在2014年福布斯的评估中价值约80亿元。外界甚至戏言，纪凯婷是可以与国民老公王思聪媲美的国民媳妇。
敢于冒险的龙光地产这场耗资超过百亿的赌注——是继续看好深圳房地产市场的前景，特别是位于深圳关外的商业地产的前景，这将考验他们以往并不具备的商业开发和运营能力。0彭飞界面资深记者
界面地产记者
