王弟海：使房价稳中有降应成为政府调控目标

遏制房价上涨是为了遏制房地产市场的投机性行为，使房价稳中有降则既有利于防止房价过快下降对金融系统和房地产行业发展造成极大冲击，也有利于房地产行业的发展和其他行业保持平衡，避免长期经济增长放缓和通货膨胀的出现。

中国住房价格自2002年以来，一直以超过两位数的速度上升，远高于同期的经济增长率，而且房价还在继续上升。据国土部公布的数据显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来最高水平。住房价格持续高涨的原因是什么？高房价将会带来哪些经济后果？政府将如何应对居高不下的房价？本文从宏观经济一般均衡分析的角度出发，对这些问题进行探讨。

土地财政收入最大化使房价持续上涨居高不下

中国住房改革带来的住房市场化、城市化带来的城市人口规模扩张，以及经济高速增长带来的居民收入不断提高等因素，导致人们对住房需求不断增长，这是住房价格上升的初始原因，也是任何一个经济起飞的发展中国家都曾出现过的现象。这一点已经被绝大多数学者认可。然而，仅仅是收入提高和城市人口扩张，还不足以使得房价达到目前的这种水平。

土地财政收入最大化机制的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。供求原理表明，即使收入水平提高和城市人口扩张导致了住房需求快速增长，但如果住房供给能够同样快速增长，那么，住房价格就不会以一种过快的速度增长。但是，在目前的财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。更重要的是，地方政府的土地垄断定价政策对住房价格的影响绝不仅仅在于土地垄断定价本身对住房价格的直接影响，当政府的垄断地价使得房价的增长率高于利率水平时，将会有大量或来自实体经济或来自银行信贷方面的资金，以投机性住房需求涌入住房市场，从而导致房地产市场出现泡沫。

中国金融系统对居民购买住房实行分期付款的房贷按揭制度，以及以抵押贷款为代表的对住房市场的信贷扩张，是高房价得以维持的有力保障。首先，就分期付款的房贷按揭制度而言，对于没有信贷约束的“富人”，它实际上不会影响住房价格。因为在个人没有信贷约束的情况下，住房的需求仍然取决于个人的收入水平。但是，对于那些具有信贷约束的“穷人”，分期付款的房贷按揭制度会直接提高消费者对住房的消费需求，从而使得房价上涨。其次，就银行系统对住房市场的大量信贷扩张而言，在住房价格的上涨速度低于银行借贷利率水平的情况下，住房市场的信贷扩张对住房市场的影响不大。因为这时住房市场和其他资本市场之间不存在套利机会，所以也就不可能存在投机性住房需求。但是，当政府的土地供给过小，使得住房价格的上涨速度超过银行借贷利率时，也就是在住房市场和其他资本市场之间存在套利的情况下，对住房市场的信贷扩张将会促使形成住房投机性需求，从而使得住房价格持续上涨并形成泡沫。