保利地产董秘岳勇坚对本刊记者表示，“保利现在资金安全，我们还会按计划投资200亿元拿地。”据他介绍，保利“去年卖得太快，我们现在面临最大的问题反而是货量不够”。
土地款高压
在年报不为人注意的角落，隐含着一项重大的支出——“资本承担”（已签订合同但未支付的约定资本项目支出），一般是待缴的土地款和工程款。这有助于判断企业未来的资金链情况。
2009年以来，很多开发商拿地凶猛。2009年，保利地产新增土地储备1338万平方米。年报显示，2009年末，保利地产有175亿元的“承担”，其中一年内需要支付的土地款106亿元，建安款55亿元。不过，保利有较为雄厚的资金实力承担，公司当年直接投资395亿元，销售回笼422亿元，定向发行融资80亿元，贷款净增59亿元。
很多开发商只列明“承担”总数，未述年限。从保利情况看，90％“承担”需在一年内支付。不过，市场人士分析，这还得看相关政策的执行力度。
去年底，财政部、国土资源部等五部委联合发文加强土地出让收支管理，缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不得低于50％。如果这一政策得到地方严格执行，则去年拿地多的开发商下半年必须缴齐土地出让金并开工，如果届时市场成交量持续低迷，将给这些开发商带来很大资金压力。目前，地方上仍有大量囤积土地未被收回。
以在三四线城市储备大量土地的碧桂园为例，2009年报披露，4043万平方米的土地储备中，已获得施工许可证的为1316万平方米，65个项目中还有2558万平方米未开发，需要缴纳的建筑款（含土地款）为163亿元。类似规模的公司，待缴的土地款往往超过百亿。去年拿地较为谨慎的万科（000002.SZ）在未来若干年内要“承担”的土地款为115亿元，建安款为143亿元。
资金实力较强的中海地产，从2009年8月后开始买地，至今年一季度，在八个城市买了九块地，土地储备达3055万平方米。土地支出加上收购、还债，现金骤降至158亿港元。但其一年内应付的土地款较少，近40亿港元。
相比之下，富力负担较重。在停止收购土地一年多以后，富力从2009年5月后开始拿地，2009年12月联合其他公司拿下广州亚运城项目，此外还拿了六块地（合计35亿元），总土地储备2200万平方米。2009年年报披露，未来需要“承担”的支出总计达169亿元。
远洋地产（03377.HK）表现也较激进，2009年以87.7亿元买了9块地，新增土地储备的楼面面积为289万平方米，使总土地储备增至1380万平方米，资本“承担”近72亿元。雅居乐（03383.HK）2009年新增土地储备554万平方米，共涉资187亿元，总土地储备达3215万平方米，未来为土地款及物业发展需要“承担”的支出为172亿元。
“资本承担”最高的是绿城中国，其96个项目土地储备总面积达3083万平方米，其中2009年新增比例很高，共新增37宗土地储备，面积421万平方米，土地款456亿元，这给绿城带来需“承担”的资本支出高达214亿元。
融资线抽紧
2009年是开发商的好日子，销售很好，房地产开发贷款增长了一倍，但企业自筹资金比重降至2006年以来低点，开发商杠杆率急遽抬高。来自银监会的监测数据显示，房地产企业负债率持续上升，截至2009年8月末，主要银行业金融机构贷款或授信额度在5000万元以上的地产企业客户中，有163家企业的资产负债率高达90％以上。
据悉，四大行每年新增的地产开发贷款一般不超过1000亿元，而今年一季度已大部分投放完毕。来自银监会统计显示，3月末地产贷款同比增速为44.3％，比贷款平均增速高22.5％。目前地产贷款余额占各项贷款的比重达20％左右，少数股份制银行已突破30％。如加上以房地产为抵押的其他贷款，地产相关贷款已近信贷总量的一半。
4月加紧调控后，银监会提出了严控风险，收紧地产开发贷款的四项措施。一是注重审查开发商资质，全行实行名单式管理，对闲置土地一年以上的不得发放新开发贷款；对土地闲置超过两年和有炒地行为的，对已发放的贷款应调减并采取保全。二是提高抵押品的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地为抵押。三是贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的要根据风险相应下调贷款成数。四是对销售回笼资金实行封闭式管理，逾期的一律不得展期。此外，对国资委要求的78家要退出的央企，原则上要尽快停止新增房地产项目授信。
这些措施意味着银行对贷款更严，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。中小开发商首先感受到了贷款难。一家地产咨询公司总经理称，一些开发商反映已从银行拿不到开发贷款了。
今年4月，开发商资金来源环比下降7％，在各项来源中，开发贷款资金显著回落，降幅达26％，而其他几项——自筹、定金和预付款、按揭贷款、其他应付款来源环比分别为-14％、14％、2％、-5％。开发商的外部资金情况在进一步恶化。
在内地房贷收紧同时，内地房产商今年在港获得的银团贷款规模跃升至373亿港元，而去年同期仅为30亿港元。2月中海从香港10家银行获得80亿港元银团贷款。4月27日，龙湖地产（00960.HK）获得本金额最高达21.5亿港元的四年期贷款融资。去年9月，远洋地产还获得7亿美元银团贷款，同时偿还了2008年2.15亿美元的银团贷款。
