中美情况的对比

同样一个楼中还看了另外一套高层的公寓，23层，户型面积略大一些，是个跃层，月租金8000—9000美元/月，一对夫妻、三个孩子，最小的孩子睡婴儿床和夫妻同室。这样他们的家庭年收入大约就要在30万美元左右才能维持了，他们也许可以在纽约市外，纽约州的任何地方买一套属于自己的住房，但工作与家庭的兼顾让他们无法离开城市的合适位置，他们的房价收入比也在11倍左右（这套房260万美元左右），但与全国房价比则只有1：1都不到了。

看来核心城市的核心区中的房价高，这在哪里都一样，不是一般白领能买得起和租得起的。但远离核心城市的核心区域，房价就发生了极大的变化，同样的收入也许可以购买非常好的房子了，至少有个属于自有产权的家。

三、中美情况的一般性与特殊性

因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况，只能用大平均的方式评估是否产生了泡沫，特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由，也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家，但中国的生活费用低于发达国家，如美国，这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。

中国部分地区的房价确实很高，如温州地区的某些县城的房价甚至高于了发达的核心城市，如高于了北京、上海。长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市，更远远高于长沙、西安等省会城市。这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系，重要的还是提高民众的收入，房价上涨的速度如果高于了收入的增长，持续下去就会出现泡沫。但从一个较长的周期看，中国的收入增长是大于房价的增长平均值的，这样就不会出现无法解释的现象。

收入增长与房价增长的关系

虽然在整个社会中高于平均收入值的是一部分人群，这部分人群的收入增长越大于平均值，则一定会让低于平均值增长水平的人群收入更低。但房价在供给不平衡中一定首先满足的是这些高于平均值收入家庭的需求，并一定会因此拉大低于平均增长率的购买差距，这就和所有国家一样都会有一个收入高于保障线但从市场中购买商品房仍比较困难的夹层。整个群体在美国大约占总数的20—30%，中国因为有约50年的福利分房和公房出租的发展阶段，因此住房出现了并不完全与收入挂钩的特殊情况。许多收入并不高的群体，包括最低收入群体拥有不太大的住房，因此反而在住房私有化率的调查中出现了私有化率不是随着收入的高低成正比的现象，反倒是成反比的奇怪现象。租房率的升高都是与收入的从低到高成正比的现象。于是整个夹心层不是以收入，反而是以年龄成正比的。即在中国年龄组越高住房的私有化率越高，夹心层集中于工作年限不长、财富积累不多、又没有享受到福利分房的80年代后出生的群体上。

从美国的首次购房年龄统计看，大约为29—31岁，但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例，可以说是个很高的比例了。20—40岁的合计比例高达67%，40以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房财富，也具备转换改善住房的条件。如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题，大多是用租赁住房来解决的，在中国这也将会是一个方向。

四、纽约的投资与空置

2008年之后，纽约市因为失业率的上升而造成了巨大的空置，9.11事件之后，恐怖主义让纽约市出现了大量的空置，之后随着经济的转好空置率快速下降到2007年达到了最低点。金融危机之后，纽约的失业率快速上升最高达到近20万人。目前美国全国的失业率为9.7%，纽约市为10.2%，仍高达17.5—20万人。其住房空置率也由预期的15%，下降到12.6，并将逐步随就业的转好而下降。

从2007—2009年的全国成交额看，个人购买中的比例分别为56%、33%与39%。2010年一季度的成交额高达33亿美元，已接近2009年全年的交易额。看来投资在美国的房地产市场中至少占40—60%以上的比例。投资客所占的市场交易比重从来就不是房价高涨的原因，也不是空置的原因，反而是调节价格的润滑剂，起到了中储粮、中储肉对市场的调节作用。