但在东莞这个有着投资商铺传统的城市，随着莞城、东城商圈的日趋成熟和完善，鸿福商圈、松山湖创意生活城的强势崛起，加上多重楼市利好政策的频频出台，包括珠三角经济一体化发展趋势的不断加快，发展商营销手段不断丰富，商业地产开始了一段破冰之旅。
错位经营渐成趋势
从东莞早期商业发展和招商经营总是片面追求“大而全”相比，目前市区及松山湖园区几大商圈的定位已呈现出一定的差异化特点，错位经营将有望成为未来的发展方向。
业内人士就曾指出，南城商业发展起来后与东城片区不会形成竞争，可以与东城商业形成互补。多年从事商业投资工作的专业人士表示，“南城商业发展起来后可以与东城商业形成互补，而且南城商业的成熟期会比较短，是因为其消费市场条件成熟，目前周边楼盘林立、项目销售情况不错，加上未来轻轨建设的良好预期，写字楼等商务配套也在不断完善；同时南城商圈紧靠东莞CBD地段，良好的客观条件无疑是商圈发展的‘催熟剂’。”
再从单个商业地产项目来看，东莞现有的商业体量较大，如果从传统的商业运营思路来做商业地产，所面临的难题不少。如市场内部存在着激烈的竞争，特别是同质化倾向比较严重的产业，虽然最终市场会发挥优胜劣汰的调节作用，但会造成资源的浪费；在产业运营过程中，人流量、招商等等都将阻碍商业项目的发展等。
因此，选择新的运营模式势在必行，现在大部分的商家有着共同认识——应该做产业整合型的商业地产项目，如现在市场上就有尚佳酒店用品市场，亚洲鞋业基地等一系列的产业整合型的地产项目出现在东莞这片热土上。
两大板块成写字楼市场标杆
合富辉煌东莞市场研究部总监林毓群认为，目前东莞写字楼市场主要形成了以东莞新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)中心辐射圈及东城大道——东纵大道辐射圈两大板块。环新城中心区的写字楼主要以第一国际（查看地图）、汇成大厦、华凯广场（查看地图）、龙翔国际商务大厦等为代表，面向国内外大企业的区域总部及办事处；东城大道——东纵大道辐射圈主要以成熟商业区为依托，写字楼面向供货商及小企业的办事处。“这两大板块尤其是新城市中心辐射圈的写字楼，已能成为东莞写字楼市场的标杆。”
的确，在城市规划的明晰引导下，发展商投资的项目也已从老城区和商业街逐渐发展到与城市新片区、新社区的融合，写字楼从原来的老城区发展到现在的新城区，以环新城中心区为例，近几年来可以看到新型高档写字楼如雨后春笋般拔地而起，像财富广场（查看地图）、希尔顿广场、南峰中心、丰硕广场等。
更重要的是，东莞写字楼市场经过几年的发展，已从传统的不注重办公环境上升到注重商务环境。“老式的在退出，新式的不断涌现。”东莞商业中心研发部副经理雷非非说道，“随着东莞转型的深入，商务力量在不断发展壮大，对写字楼的要求也在提升，比如企业要升级自己的商务空间。”
但林毓群也表示，目前东莞很多第三产业企业还处于创业阶段，这个阶段的企业还不太注重形象，比较务实。为了节约成本开支，他们往往会更多地选择在中低档楼盘里办公。据合富辉煌东莞市场研究部对已入驻客户的分析，处于发展阶段的中小型企业、办事处及处于成熟初期的中等企业是市场上主流消费群体，但他们大多数都是以租赁形式来使用物业，很少部分是真正购买物业自己使用者，对写字楼的要求也就相处较低。
引导高端消费力与商业地产对接
东莞消费力外流的问题，曾是业内人士普遍担忧的问题。东莞某大型商业地产项目相关负责人曾表示，“东莞毗邻香港和广州深圳，现在大家都已经形成了一种购物习惯，一提到买高档商品，就马上想到广州、深圳、香港，因为长期以来已经形成这样一种购物心态。”东莞不缺乏高端消费力，更不缺乏商业设施，为何两者不能有效对接？
业内人士认为，东莞虽然大型购物中心众多，但是尚缺乏标志性的、有影响力的区域商业中心。根据《东莞市2005—2015年城市商业网点规划》的规定，东莞将建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心。这说明，政府已经意识到东莞缺乏标志性区域购物中心，已经将建造标志性区域购物中心列入商业网点规划目标。
但无论如何，商铺投资仍然在东莞有着深厚的“群众基础”，“一铺富三代”的观念曾在莞人心目中广泛传播。一位看好商铺投资的东莞市民莫小姐认为，投资商铺的一些好处是投资住宅所不可比拟的。首先，投资商铺具有相对稳定性，回报率也高于普通住宅，平均要比住宅高出5%；其次，商铺不会因房龄的增长而降低其投资价格，相反随着商圈的日渐成熟，投资价值会逐年攀升。
珠三角一体化提升发展空间
《珠三角改革发展规划纲要》的出台，也为东莞的城市升级和产业转型带来了新的发展契机。雷非非表示，就像珠三角和长三角存在竞争一样，谁有核心竞争力，受益的就是谁。
“松山湖就是一个例子。松山湖的配套好，就能吸引像华为这样的巨头进来。现在珠三角打造一体化，对东莞就是一个很大的机会。”雷非非说，“比起在广州或是深圳的写字楼租、售，东莞无疑有着很大的价格优惠空间，而企业解决员工的住宿也是一笔不小的开支。这些由于区域所带来的成本开支，随着珠三角一体化将使资源得到有效的配置和利用。东莞在这一方面的完善，比如写字楼的规格、市政配套有提升，都将为东莞引进优质资源，反过来也必将促进东莞写字楼市场等多方面的发展。”
