到了2009年，有几句话已经达成共识，中国经济比预先想象的形势要更加困难——11、12月份的数据出来基本上是跳水的局面。驱动中国经济的两驾马车，一是出口，一是房地产，已经同时失速了。
如果说出口失速是美国等发达国家的订单减少，房地产失速则是我们的判断问题。中国房地产进入了不景气阶段。2008年，长沙房地产市场的交易量下降远远大于和快于房价的下降。交易量全国性的下降两成，目前全年房价的数据还没有出来。我估计，交易量比房价下挫的量大得多，也快得多。
楼市的底和股市的底差不多同时会出现，股市和楼市的波动曲线是同步波动的，股市在强力的新政救市之下依然在波动，楼市也在同步波动。那么，楼市和股市的底就是中国经济的底。所以，你要先看股市能不能起来，股市能起来的话，楼市就会起来，就会有希望。
回暖关键在于消化存量
2009年，最重要的一条是要充分看到现在存量已是雪山压顶，一定要看到这个严峻形势。交易量已经下挫了一年，在大家突飞猛进的时候，全国开发了24亿平方米。2007、2008、2009年，按道理来说每年消化30%就能全部消化掉，2007年卖得最好，卖了16亿平方米；2008年的数据还没有出来，下降了两成，不到6亿，那剩下的11亿今年能卖完吗？今年肯定卖不出去这么多的量，预计这些存量要两年才能销售完。
我和长沙的政府部门领导探讨了一下也是这个情况，就是存量太多，存量太多就要消化，今年最关键的问题就是要消化存量，只有存量消化整个楼市才会变暖，政策暖市的效果预计到要到2009年3-5月之后才会显现。因此，2009年下半年经济有可能复苏，和房地产有很大的关系。房地产占了投资的25%以上，去年房地产投资为2.7万亿，去年的销售总额是10万亿，房地产每年是占到3万亿左右，占了消费的30%，占了投资的25%左右。
同时，大量存量房卖出不去，开发商不可能再买地，不可能再投资。因此，赶紧把现有的存量赶紧卖出去是首要任务。投资有可能继续呈负增长。政策暖市是非常必要的，是要大家支持的。
像现在的井喷式的暖市政策，我估计如果没有明显的效果，还会继续再出。房地产回暖的第一个原因是政策；第二个原因，各地开发商都在压缩利润，以降价换销量，走的都是这条路。对开发商而言，资金链绷得太紧了，现金流比利润更重要。当政策暖市和开发商压缩利润换取销售量同时并举，会使整个销售、整个存量住宅压力会减小。
长沙楼市更快走出低谷
我们经过调查，大部分的开发企业已经进入了微利阶段。如果以前说房地产行业是暴利行业，那么现在到了微利行业，不排除有些企业已经是在负利润的情况下进行销售，为了渡过难关。楼市基本上已经触底，或者离底部不远。2008年是上半年涨，下半年降，2009年房价不会大涨。第一，政策导向要平稳发展；第二，2007年的高地价问题被逐步消化解决，钢铁水泥价格都在下降，推迟开发的楼盘成本会下降，劳动力成本也在下降。开发商不可能再有暴利，在这种情况下房价还能涨上去吗？所以，房价在2009年是不会大涨的。
但是，房价也不会大跌。这是市场使然。因为，2008年和2009年的购买力同时释放，一年释放两年的购买力，可以支撑合理的房价，房价不会急速下降。有人说房价还要降，还要跳水，我不这么认为。就全国来讲，房价回调到2007年上半年的水平就到底了。但是，不要一概而论，因为泡沫严重的城市可能回调幅度更大，像深圳、广州、成都这样的城市，可能都回到了2006年的价格水平。
像原来就没有涨上去的城市，比如长沙可能会更快地走出低谷。现在，很多城市的房价基本上都达到了这样一个水平。2009年上半年因政策消化可能是呈波动式走势，但是下半年会回暖。我一直不主张房地产唱衰，一直给它鼓劲，如果政策一直保增长、刺激消费的话，房价一定是和中国经济同步上升的，它没有理由下降。-记者廖兰心 曹杨整理
