●炒房：富人游戏
投机者及越侨是幕后推手
由于多数城市里的越南家庭都拥有自建房，商品房的炒作仅是少数有钱人参与的游戏，胡志明市和河内市是越南最大的两个城市，除了像火柴盒一样簇拥在一起的各式自建房，城市中心几乎见不到商品房，更谈不上大型的社区楼盘。胡志明市的楼盘集中在第7郡至11郡，多数为国际型公寓。由于土地资源越来越少，政府倾向于鼓励年轻人购买公寓居住。这些国际公寓多数为外资房地产商所开发。
2007年中胡志明市最大的房地产开发项目是来自台湾的富美兴公司，该公司销售主管曾美仪介绍，“我们的售价是1600-2000美元/平方米，但是转让价格高达4000-5000美元/平方米。”当地人抢购了公寓后短时间转手，转手挂牌价格之高令人难以想象，当时炒房赚钱似乎轻而易举。富美兴与越南多家银行签署合作协议，银行向购买富美兴房子的客户提供时限为20-30年的贷款，刺激大量购买者蜂拥而至。世界银行报告估计，越南10%的银行贷款余额投资在楼市里。
政府连续加息，贷款利率高达21%，同时收缩信贷，在这样的紧缩政策下，胡志明市的房价呈现迅速下滑的态势。据了解，胡志明市平均房价下跌了30%-50%，主要体现在地皮交易和国际公寓。不过曾美仪强调，房价下跌只是压缩了虚高投机的空间，而房地产开发商对商品房的定价在楼市暴涨时并未大幅提高过，楼市下跌以来，也仍维持相同定价，目前越南的房价正向着原先的定价水平回归。
贷款买楼转手赚取差价的投机者，以及大量越侨回国置业成为高楼价的重要推手，据中国商会副会长兼秘书长孙岩介绍，越侨每年给越南带来40亿美元的侨汇收入。
●边打击边发展？
越南明年放开外国人购房
为了抵御高企的通胀，从2月21日开始，所有房地产项目都被停止贷款。其实，对房地产行业的控制不过是政府的无奈之举，只是为了打击房地产投机行为，而房地产行业，仍旧是城市发展的支柱产业。
为此，越南政府也加大对房地产行业发展的支持，在2006-2010年的规划中，住宅用地和专用地规划的土地总面积达32万公顷。但单有规划不行，这么多的用地谁来买呢？
“近8年来，仅有130名越侨在越南购房”，越南中央经济研究院副院长鞠志利引述越南建设部这一数据时显得有些无奈。
越南政府规定，2009年1月1日之后，符合条件的外国人也可以在越南买房。而此前，按照越南法律规定，外国人不能在越南买房。
建设部副部长阮陈南表示，建设部正按扩大购房者及比此前简化的手续草拟越侨购房政策修订，调整草案目前已经提交国务院审议。预计约有1万名外国人具备在越南购房的条件，若上述人士每人在越南购置一个150平方米的单位，则总面积约150万平方米。
“预计此项政策会带来房地产行业的又一轮发展机会”，鞠志利表示。建设部的数据显示，越南各个涉外投资项目正吸纳大约25000名外国人前来工作，此外，还有约55000名外国人正在医疗、教育、文体、科技等领域服务。上述人士绝大多数正租赁或在越南购房，但是以当地人员、企业的名称，其中包括已和越南公民结婚的越侨。
河内现有总面积约22万平方米的1300间房屋及公寓单位供外国人租赁，集中在还剑、西湖、栋多、巴亭等郡，每间月租介于700至1000美元之间。同样，在胡志明市供外国人租赁的房子及公寓单位共4000个，约合66万平方米，主要在第一、三、五郡及第七郡富美兴区一带，月租金从1000至1500美元不等。在市中心区域，房租达到2000至3000美元/月。
据业内人士分析，如果按照以上数据，在越南生活的外国人这5年来付出的租金不少于5万美元。若能购买约7万美元的单位，有助外国人减轻开支，这也是鼓励他们到越南投资的措施。
对外国人买房投机问题，阮陈南称，上述人士投机购房的机会很低，因为越南对购房条件、手续及转让条件等规定相当严格。
■记者观察
房地产前景仍可期
从记者实地走访来看，虽然越南住宅价格有大幅下降，但商业办公楼宇租金仍保持稳定，且同比有小幅上升。越南中国商会副会长兼秘书长孙岩介绍，越南的高端社区及写字楼供应太少，大量外企找不到合适的办公室。
由于需求旺盛，而越南房地产开发甚少，尽管经历了大幅下跌，一些房地产企业仍看好越南房地产市场未来的潜力。房地产行业在2006、2007连续两年成为越南吸引外资最多的领域。而今年来外资流向房地产领域仍势头不减，5月份加拿大一家地产公司投资42亿美元建设越南房地产项目，成为今年来地产界最大的项目。据了解，目前投资越南房地产行业资金量最大的是韩国，其次为新加坡、日本，加拿大排在第四，台湾紧随其后。这些国家和地区在越投资的开放商均是大型上市公司，具备相当的开发水准。
越南中国商会副会长兼秘书长孙岩认为，越南的城市化进程为房地产行业带来巨大潜力。越南人过去不喜欢公寓，但随着市区土地的减少，住宅高层化、社区化的进程不可避免。而越南政府曾表示，城市化不会走旧城拆迁的路，而是往新区发展。大量空白地带将建起高档住宅及写字楼，
越南建设部副部长阮陈南认为，如果房地产平均价格为1200万越盾/平方米（相当于4400元人民币/平方米），投资者在除了各种支付款项，如土地使用、建设、土地征用等费用后利润约为50%.而目前越南楼价平均为2000万越盾/平方米以上。
阮陈南表示，目前价格没有准确反映实际价值，未来仍将继续下跌。越南房地产市场刚经过了一段“泡沫”期，由于投机而不是市场的实际供求，价格被炒得过高。但阮陈南对未来有信心，表示到2009年中，越南经济体将恢复正常，房地产市场也将回到快速发展时期。
