编者按：房价连跌26个月，温州楼市已成为风险样本，21世纪网在温州新楼盘调查发现，历经楼市调控和民间借贷风波的开发商们已转变思路打起了价格战，“万元房”重现温州楼市，期望以价换量尽快“解套”回笼资金。
温州楼市正走出一个独特的轨迹。
11月18日公布的房价数据显示，10月份70大中城市中仅有温州一城继续保持同比下降态势，这也是温州楼市连续第26个月下跌。
一方面，在最近全国70多个大中城市普涨的情况下，温州房价已经连续26个月下滑，价格几近腰斩;另一方面，21世纪网调查发现，在限购政策“微调”之后，温州楼市迎来了强势反弹，成交数量大增一倍。
温州泰和房产营销有限公司总裁林育对21世纪网表示，温州楼市升温除了政策上的调整外，新盘的集中调价入市也是一个重要原因。
据其介绍，为迎接“金九银十”这一销售黄金期，温州市区有20多个新盘集中入市，这直接推高了当地的楼市库存。
据了解，截止2013年9月底，温州市区新房库存有近百万平方米，此外，还有超过200万平方米的新盘即将上市。而此前几年温州市区商品房的年平均销售数据为60万平方米，按照这一数据，要消化这些库存需要大约60个月。
21世纪网通过调查了解，楼市库存飙升源于近年来温州土地供应的大提速。
2010年之前，温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策，每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后，温州每年的卖地数量提高了数倍。
而在温州楼市一路高歌的背景下，宏观形势则急转直下，金融危机、民间借贷崩盘、房地产调控，多重打击下温州房价开始一路下行，此前更是传出楼市崩盘、房东“弃房”的消息。
不过，根据温州银监分局的调查结果，目前温州的“弃房”现象远没有媒体报道的“万套”规模。截至8月底温州银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，“弃房”实际总数为597套，“弃房率”低于1%。
房价连跌26个月 日光盘重现
虽然房价已经连续26个月下滑，但在“金九”之际，温州楼市却异常火爆。
据温州市房管局商品房网上销售管理系统统计，9月份温州市新房交易量达6541套，其中市区2684套，均为温州楼市历史上的最高月成交纪录。
而此前的两个月，温州市区新房交易量分别为641套、1307套，这就意味着，当地楼市交易量已经连续两个月实现了翻倍增长。
对这一现象，温州当地房地产人士对21世纪网分析表示，温州楼市升温主要有两个原因，一个是限购政策调整，另一个则在于大量新盘集中调价入市。
今年8月，温州对当地的房产限购政策进行了微调，允许已购买一套住宅的本地户籍家庭再购买一套住宅，名下无房产的可以再购买两套。
据悉，2011年“国五条”出台之时，温州楼市正“高烧”不退，领涨全国，因此当地政府制定了更为严苛的限购政策。
2年下来，“温州版”的限购令效果显著，至今温州房价已经连续26个月下滑。
但对于温州这样一座特殊的城市而言，如此严苛的调控政策，也埋下了隐患。
其一，房地产开发公司亏损严重。在销售放缓、银行流动性收紧、民间借贷危机爆发的背景下，部分开发商资金链断裂，2012年开始，温州出现多个楼盘烂尾、开发商跑路事件。
其二，楼市、土地成交低迷。温州当地盛行“多套拼房”的销售模式，限购令的出台，直接终结了这些房型的销售，2012年下半年，温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。
其三，政府财政收入减少。资料显示，2012年上半年，温州半年土地出让金不及2010年一块土地的收入，市财政收入同比负增长。
此外，房价下跌还带来了民众资产缩水和银行不良贷款比例提升等问题。
在政策调整之前，已有多家房企向政府反应要求放松调控，当地政府也已经意识到了此前在执行国务院政策“走得过火了一点”。
而在政策调整之后，仅在9月就有20多个楼盘集中入市，抢夺“金九银十”这一销售黄金期。
10月中旬，21世纪网在温州几个新楼盘调查时发现，历经楼市调控和民间借贷风波的开发商们已转变思路打起了价格战，甚至已有跌破万元的房源，期望以价换量尽快“解套”回笼资金。
开发商的降价销售策略带了成交量的井喷，温州迎来了久违的“日光盘”。例如9月1日开盘的中梁·外滩首府，2.3万元/平方米的单价，吸引了近万名买房人争夺1000多套房源。
不过，在结束了火爆的金九后，十月的温州楼市成色大减。
据温州市房管局商品房网上销售管理系统统计(截至10月30日)，10月温州市区住宅成交量仅为651套，仅为九月2684套成交量的2成多。
而11月份，温州市区将再次迎来新盘上市潮，包括一些尾盘在内，将有十余个新盘集中上市，新一轮的新盘大战即将上演。
林育对21世纪网表示，10月份成交量减少，主要受新盘量少影响，总的来看，2013年温州楼市已经企稳。
不过他同时表示，随着温州大都市框架的拉开，开发商拿地位置都比较偏远，这也拉低了温州的均价，例如碧桂园拿地成本仅为900多元每平方米，楼盘价已经在万元以内。
在他看来，虽然温州楼市整体已经企稳，但考虑到这些因素，温州楼市的均价将会进一步被拉低。
崩盘背后：弃房率低于1% 21.86万套房产被抵押
温州楼市一路下行，甚至传出楼市崩盘、房东“弃房”的消息。
不过，根据温州银监分局的调查结果，目前温州的“弃房”现象远没有媒体报道的“万套”规模。
