记者 刘君
2013年已经过半，在这半年中，有过‘新国五条’出台后的市场恐慌期，有过土地市场的冷清期和地王连出的疯狂时刻，也有过房价连续13个月上涨的现状。同时房地产市场还有诸多悬念待解，房产信息联网何时实现?房产税试点扩围会否推行?一线城市的高价地王和房价上涨现象能持续多久?会不会有更严厉的调控政策出台? 这些，都需要2013年的‘房地产下半场’给出答案。
量价
成交同比上涨31.7% 房价连涨13个月
2013年的楼市，在开年就延续了2012年年末的成交翘尾效应，即使在一二月份这样的传统淡季，房地产的成交量依然维持在高位。在2月底“新国五条”出台后，受政策末班车效应影响，3月楼市整体成交量并未受影响，2手房成交量更是屡创新高。4月份之后直到五六月份，受政策利空落空的影响，买房人的观望情绪逐渐转淡，使得成交量一直保持高位，下降趋势并不明显。中原地产市场研究中心统计数据显示，上半年全国54个城市合计住宅签约套数为148万套，同比2012年上半年的112.34万套上涨了31.7%。
“刚刚过去的6月份，全国主要的54个城市合计住宅成交为24万套，环比5月份的24.8万套有轻微下调。”中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示，在6月份一线城市的成交量有明显复苏，整体来看从3月份突破30万套后，4-6月整体市场因为需求透支，成交量涨幅开始放缓。
与成交量的上升相比，房价的连续上涨则更加明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%。值得一提的是，这已经是百城房价指数自2012年6月以来连续第13个月的环比上涨。一线城市上涨势头则更为明显，6月份，北京、上海等10大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%，与上年同期相比上涨9.93%。
“房价连涨13个月，一方面说明充分的市场流动性以及成交量的回升，使得房企资金压力有限，降价动力不足，另一方面也说明调控政策在一定程度上并未发挥较大作用。”业内人士表示。
政策
“新国五条”陷“空调”困局
从政策层面来说，2013年上半年最重要的政策无疑是两会前夕出台的“新国五条”。除了再次重申限购、限贷不放松，要求各地制定房价年度调控目标等“原有动作”之外，“新国五条”及其细则中还释放出了“扩大个人住房房产税改革试点范围”和“按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”等“重磅炸弹”。
一时间，房地产市场或将转向，政策层面组合拳还将持续出台等观点和传言在市场上快速流传，无论是开发商、买房者还是媒体，都对接下来的房地产走势充满“看空情绪”。然而在各地具体实施的地方细则层面，除北京较为严格地执行了“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”，并“禁止京籍单身人士购买二套房”外，大多数地方政府对于“新国五条”采取的基本都是重申和观望的态度。
“许多城市的地方细则都是照搬‘新国五条’原文，更有甚者只是简单地公布一个房价调控目标了事，淡化处理的意图比较明显。”业内人士对新金融记者表示。最终被认为对楼市杀伤力最大的“20%个税”政策，仅在北京出现了具体案例，而在其他城市基本都以不了了之告终。而作为另一个杀手锏的房产税试点扩围，则在数次舆论热炒中，也没有公布具体的扩围城市名单和试点时间表。
世联地产[微博](9.65,-0.06,-0.62%)近日发布的2013年二季度地产研究报告显示，从购房者对政策感知来看，仅有5.4%的购房者表示认可当前的政策效果，超过7成的购房者对年初推出的“新国五条”的调控效果不满意。
显然，从调控政策对楼市影响较大的心理和预期层面来看，“新国五条”在实施4个多月后，并未取得像刚出台时人们预期中的效果。而从楼市上半年量价齐涨的情况来看，“新国五条”对房地产市场的影响也在逐渐减弱。
土地
从“低温”到“火热”
因为传导效应的影响，土地市场的升温往往落后于新房和二手房市场，在2013年的上半年也不例外。当楼市在一二月份还在延续去年的翘尾效应之时，土地市场由于供需不足，依然显得较为冷清。这一点从房企们年初制定的2013年的计划拿地金额就能看出，各企业当时的拿地预期较为谨慎。比如，中海地产计划拿地金额为240亿元，虽略高于前四年均值，但低于2012年实际拿地额;世茂、雅居乐2013年拿地计划有明显增加，主要原因在于2012年拿地较少，需要补充土地储备，但仍低于近四年平均水平。
然而进入四五月份之后，随着销售维持高位，房企的资金开始充裕，再加上调控政策的影响力减弱，对楼市未来预期向好，作为土地市场买方的开发企业开始积极拿地，尤其是一二线城市的热门地块，往往诞生高价地王。与此同时，地方政府在土地财政压力之下，也开始大规模推地。
来自伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，今年1-6月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。克而瑞提供的数据也显示，2013年上半年，包括北上广深在内的10大典型城市土地出让金收入为3140亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。
中国指数研究院[微博]的数据显示，2012年上半年，10大品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012年12月达到高点。而2013年一季度受“新国五条”调控预期的影响，品牌房企土地投资热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企们从4月份开始加大投资力度，在土地市场表现活跃，迎来投资的小高峰，2013年上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。
随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的投资需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争夺的焦点。从10大品牌企业新增土地的城市布局来看，2012年下半年以来，10大品牌企业在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。其中，重点城市中心区的优质地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。一些中小房企为了从地方性企业变身为全国性企业，更是不惜成本进驻或者深耕一线城市。北京、上海这两个中心城市更成为土地成交的热门地区。其中北京上半年土地出让成交额约649亿元，超过了2012年全年的647.92亿元，而上海经营性用地出让金额为703.78亿元，同比大涨373%。
