通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大
2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。 王晓东 / 东方IC
编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）
通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍
2：通州房地产市场介绍
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表
4：通州二手房市场概况
5：通州后市预测
1：区域介绍：
通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：
近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城第一降”、“半折甩卖”楼盘等，实际降价幅度最大，目前售价比去年年初降20%左右。
通州住宅月成交
套数
均价
2011年3月
156
19492
2011年4月
170
21464
2011年5月
460
19016
2011年6月
409
20646
2011年7月
231
23595
2011年8月
395
17144
2011年9月
496
16900
2011年10月
260
16577
数据来源：北京中原市场研究部
北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。
成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。
具体详见下表：
楼盘名称
月份
售价（元/平米）
销售套数（套）
降价方式及情况
京贸国际城
10月
20481
1
“京城第一降”；13400元/平方米起，均价19800元/平米
8月
19241
3
润枫领尚
10月
14580
35
“半折甩卖”楼盘经过5个月，目前去化仅占2.5%（可售房源1468套），近期“13000元/平米起，均价15000元/平，10月至今35套
6月
17947
1
珠江拉维小镇
10月
16828
5
特价房16000-18000元/平米
9月
16870
9
8月
16385
16
珠江国际公馆
10月
15982
1
15800元/平米起，与年初推广价比直降5000
7月
15354
1
华业东方玫瑰
10月
16150
21
特价房15000元/平米，赠送卧室、阳台等面积
9月
15387
73
8月
15572
60
天时名苑
10月
15563
44
现房，均价15000元/平米起，成交均价比去年年初降约22
9月
16330
68
朗峰嘉园
10月
31835
1
70年产权的小复式，折合单层售价15500元/平米
9月
32813
3
8月
31300
8
富力金禧花园
10月
17665
17
折后18000元/平米，送精装修、全套厨房家电，实际成交均价比年初降8%
