中国证券报记者调查发现，尽管诸多开发商认为招拍挂制度存在催生地王、暗设门槛等负面因素，但与原来的协议出让相比，招拍挂制度在公平性上的进步显而易见，应当是土地出让的主流方式。但招拍挂改革陷入了保障公平与抑制地价难完美兼顾的两难境况。不管“综合评标”、限价出让等方式是否真能遏制地价，会不会影响公平竞争成为开发商们的最大担忧。
加大土地供应 完善出让制度
接受中国证券报记者采访的业内人士均表示，招拍挂制度改革的初衷是为了抑制地价疯涨。地价降了房价就一定会降吗？
“一线城市的不少在售楼盘均价在两三万元每平方米，但这些楼盘的地都是好几年前拿的，当时楼面价都只有几千元，能说目前的房价是地价推高的吗？”一位开发商说，高地价必然催生高房价，但低地价未必换来低房价。对于控制房价来说，恐怕不能只在土地招拍挂制度改革身上寄予太多希望。
一些专家认为，改革土地出让制度并不是房地产调控的关键。燕京华侨大学校长华生说，“价高者得”的招拍挂与“分高者进”的高考制度一样，虽有缺陷，但不是坏制度。
上海一地产商有关人士对中国证券报记者表示，所有的土地由地方政府收储后进行拍卖，在招拍挂制度出台之前是谁有关系谁就能搞到土地。目前的改革重点还应该是完善招拍挂制度，规范土地出让市场，消除招拍挂的猫腻。“比如有的开发商可以做一级开发，他们会在成本上做手脚，原本是6亿元的成本做账到8亿元。在土地出让时，一级开发商凭空就比竞争者多了2亿元的资金优势。”
一位常年在二三线城市拿地的开发商人士介绍，2007年，他听闻某南方县级市一核心地段拟公开拍卖一块商业用地，连忙组织人手与当地政府联系并查询相关资料。忙活一通后，他郁闷地发现并没有任何出让信息，当地国土部门也拒绝反馈。但半年后，他惊讶地发现，这一地块成功出售给了当地一家名不见经传的小开发商。原来当地政府“把拍卖信息在办公楼门口贴了两天，谁能看得到？除此之外没有任何渠道发布消息！”
某香港上市开发企业的负责人说，为确保目标对象拿地，一些被“说服”的政府工作人员甚至亲自“劝退”那些实力强大的开发商，许以其他地区地块优势竞买等承诺，而开发企业为了与当地政府搞好关系也只能识趣让路。
“我们还是希望公平竞争，不要搞暗箱操作，比综合实力，而不是某一方面。”上述参与上海闵庄地块竞标的开发商认为，土地招拍挂应保持价高者得的大方向不变，适当降低标价权重。同时，放开土地供应量。在这样的前提下，招拍挂才不会助推房价。
“为什么重庆的房价一直上不去，温州炒房团不愿意去重庆炒房，因为重庆的土地供应量非常大。”温州一名房产中介负责人告诉中国证券报记者。
王君也认为，招拍挂只是土地交易的载体和形式，它承担不了房价上涨这一综合现象的过多责任，而土地供给有限造成的供需矛盾，才是地价层层上涨的更深层原因。
增加居住用地有效供应已成各地共识。国土部土地利用司司长廖永林表示，2010年的住房用地拟供应量为184749公顷。该数据为2009年全国住房实际供地76461公顷的近3倍，比前5年平均年度实际供应量54650公顷大幅增加。其中，中小套型商品房计划供地总量80431公顷，占三类住房用地总量的56.54%，超过去年全国实际住房供地总量。
王君透露，由于近两年闲置土地清理取得了不少成效，北京今年供应土地可达到3000公顷左右，仅以楼面地价1万元每平方米计算，则需要高达3000亿元资金，而目前北京市开发商手中短期内能用于拿地的资金估计不足千亿，这一供地计划足以将现有的拿地资金“吸干”。这恐怕才是促进未来土地市场变局的最主要因素。
限价出让试水 待解现实尴尬
除了“综合评标”，“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式也开始试水。前者是指采取不举牌不竞拍，不设底价，开发商一次性竞价成交的方式，后者为“向下竞房价，向上竞地价”的方式。
北京的土地新规就提出，将试点“一限两竞”土地竞买方式，采用“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。
“这种方式有助于避免房价过快上涨，开发商在竞地过程中会留存一定利润空间，并更好地满足城市居民的居住需求。”武汉天下置业集团公司董事长陈潜锋认为。但也有开发商质疑“一限两竞”的推广空间，在他们眼里，这和保障性住房中的限价房差别不大，将导致开发商考虑反向利润，从节约成本上下工夫，不会关注高级住宅的开发，只求把房子建好能住能卖就行，并可能导致开发商片面追求低成本，降低建筑质量、环境及小区功能建设上的投入，扼杀利润成长空间。
在现实推广中，限价出让也遭遇了一系列尴尬。4月27日，北京市暂停热点区域高价地交易之后的首宗居住用地——房山区窦店镇一居住地块“流拍”，原因是现场拍卖价折合楼面价为每平方米4718元，高于拍卖前设定的楼面价上限18元。
