楼市成交量下跌 地王频现 房地产还能"硬挺"多久?

中国经济网上海8月5日讯(记者 李治国) 上半年我国房地产市场的走势，引起业内业外的震惊与反思。最近房地产市场的动向、政策面的反应都开始引起人们对房地产市场重新审视，有人甚至提出：“一旦房价大幅下跌，地产金融危机不可避免。”

    现象：上海二手房成交量今年来首跌

    继一手商品住宅成交量7月现今年来首次环比下跌后，上海二手房成交量也在连涨6个月后首现环比下滑。上海台庆房产研展部8月4日提供的统计数据显示，7月上海二手住宅成交28011套，环比上月下降7.3%，这是今年二手住宅成交量连续上涨6个月后，首度出现回调。但是，量缩价在涨，佑威楼市通数据显示， 7月全市商品住宅成交均价15770元/平方米，环比6月上涨1.58%，均价也从3月以来连续5个月出现上涨。

    此外一个现象是境外人士购房量创新高。据台庆房产统计，7月港澳台、外籍人士购买419套上海二手住宅，环比上月增长20.1%，创2007年8月以来境外人士单月购买量新高；另外，7月境外人士购买量与其2008年月平均购买的181套相比而言，成交量是其2.3倍。业内人士表示，在今年春节后这一波大热行情中，高总价买方是因中低端市场营造的市场信心而带动入市的，相较于2、3月份刚性需求购房者的率先暖市，高总价买方则在4、5月，尤其是5月中旬后才被带动积极加入。这一波行情由内资发动，而后带动外资进入。若后续行情出现逆转，内资会是赢家，外资却有高位套牢的风险。但如果成交量仍会攀高，外资的积极加入可能会带来第二波涨势，所以未来几个月成交量的变化值得关注。

    近期更为令人瞩目的一个现象是，与销售面积增加、房价大幅上涨对应的是，国内一线城市的地价不断刷新。特别是6月份以来，各地连续出现了一批天价地王，房地产企业正在上演一场“土地争夺战”，这将会造成更大的泡沫。

    政策：频繁出手开始调控

    据新华社报道，进入7月以来，国内房地产市场的一个新动向是政府“有形之手”出手明显增多，比如，面对上半年迅猛增长的房贷，银监会近日重申严格执行在实际操作中已有松动的“二套房贷”标准。此前，银监会还下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。此举被市场解读为房屋个贷的“收紧”。再如，上海市住房保障和房屋管理局近日也公开重申，严格执行实行多年的“3万平方米”规定：即商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于 3万平方米；《上海市房地产登记条例》日前也正式实施，《上海市房地产登记技术规定》同步实施，8月4日，上海住房保障和房屋管理局表示，修订后的《技术规定》明确规定当事人申请“预告登记”的权利保障，凭借此条，购房者可以防止卖房一方频频“跳价”。此外，上海还于7月中旬出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，首次规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示，房地产开发企业应尽快申请预售，房管部门应尽快审批等，以遏制开发商“少量多批”“ 捂盘惜售”的做法。北京市建委最近也集中查处捂盘现象，并对违规开发商进行处罚或责令整改。广州市相关部门负责人日前公开表示，将对闲置未开发的“地王” 进行查处。

    中房指数系统副主任陈晟表示，对作为国民经济回暖主力的房地产业，政策的基调是“稳定”，但对部分城市房价攀高、“地王”频现等现象，政府相当关注；如果判断为“过热”，就有对政策作出一定调整的必要性。

    忧思：房地产还能“硬挺”多久

    在国际金融危机的冲击下，房地产市场未经多少动荡，已经开始强势上扬。这就让人开始思考，房地产还能“硬挺”多久？房地产的“硬挺”带来了什么样的影响？

    首先，房价迅速攀升，必须审视房地产的“挤出效应”。关于这个问题，中国经济网记者在2006年采访上海住房保障和房屋管理局有关负责人时就曾经谈及，当时这位负责人曾非常强调，房地产的“拉动效应”，也就是说房地产可以拉动与房地产相关的建材、装修、家电、家具等相关上下游产业的发展，因为人们不可能只买一个空壳房子。但是，谈及房地产“拉动效应”的基本前提是，买房子都是消费者自住而非投资，只有在这样的前提下，才可能谈及“拉动效应”，然而，实际情况未必如此，到目前为止，对上海等城市住宅的空置率仍然没有准确的统计，尤其是在当前的经济背景下，因为实体经济、社会资金在其他领域找不着保值增值的项目，大量资金涌向股市、楼市，就造成房地产市场中投资性购房比例大幅提升。

    在这种情况下，房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长；另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足，这就是房地产的“挤出效应”，国家统计局网站的文章明确表示，这种情况已经“影响到了居民的日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。”

    可以说，没有真实消费支撑的房地产市场肯定不能长时间兴旺。1926年，美国佛罗里达房地产泡沫破碎的事件，20世纪90年代日本房地产泡沫破灭的事情，还没有远去，这就都是前车之鉴。