央行调控新政腰斩保利 地王或被土地套死

“国内房地产开发商中，谁能向万科‘叫板’？”答案可能会出乎你的意料。记者曾经把这个话题抛给了几位房地产开发企业的老总， 保利地产(行情 股吧)得票最多。

这几年，保利地产以竹笋拔尖的速度生长，在“保招万金”(分别为保利、招商、万科和金地四个国内一线房产开发商)的“联名对”中，保利地产占去了“天字第一号”大招牌。

给投资者传达的印象是，保利和万科、金地和招商一道，是久负盛名的市场蓝筹。其实，保利2006年7月才在上海证交所挂牌，它的身份更多意义上是一个地产新贵。

疯狂生长

单纯从销售收入和利润上来衡量，保利地产和万科相比，显然不是处于同一个重量级。2007年，保利确认销售收入超过81亿元，利润接近15亿元。同期，万科实现销售收入355亿元，利润超过48亿元。

销售收入不足万科的1/4，利润也不及后者的1/3，保利相差不止一个身位。但是，如果从成长速度来看，万科已经听到了保利在其身后的喘气声。

在2006年上市当年，保利实现销售收入40.3亿元，2007年再接再厉，收入和利润都实现了翻番。其实，保利的业绩可以更好，2007年年报中披露，保利有109亿元的预收款没有结算收入。这就意味着保利已经把期房售出，现金在账上趴着，只是还没有结转。

通过上市，保利插上了腾飞的翅膀。要知道，在上市前，保利甚至还不是一个全国性的地产开发商。除了大本营广州外，在北京、上海两大重镇，它都不能说是活跃的开发商。是上市给了保利机会。挂牌不到两年，保利已经在资本市场上融得巨资。除了上市融资21亿元外，保利还在2007年8月进行过一次增发，募资70亿元。

资本市场提供了足够的炮弹，保利加快了跑马圈地的步伐。2007年以来，在全国各大城市的土地市场上，保利都是最活跃的角色，其一掷千金的豪迈甚至压过了万科。保利在巩固广州、北京和上海三个桥头堡之后，还把触角伸进了武汉、长沙、包头等二、三线城市。

受益于2007年的房价“疯涨”，保利积极储备土地、加大开工面积和售房力度，都被证明是成功的决策，也给投资者创造了丰厚的收益。2007年，保利每股收益1.3元，交出了一份优异的答卷。

隐忧仍存

保利这匹“白马”会褪色吗？投资者已经表现出了极高的警惕。2007年11月，保利股价曾经冲击百元(最高价98.5元)。可是，到2008年3月14日，以此次除权复权价计，只剩下46.54元，已经被腰斩。

在央行出台了对“第二套”住房的严控措施后，全国范围内都出现了住宅销售低迷，部分城市的楼价频现跳水。而保利所在的大本营广州，正是楼市调整的重灾区。

从2007年11月开始，广州住宅价格出现松动。目前，均价已经下调10%左右，部分楼盘甚至出现了30%左右的回调。但市场观望气氛仍在弥漫，成交量急剧萎缩。

正是房价牛市催生了保利这匹股市“大牛”，如果房价掉头向下，将对保利构成极大的威胁。作为追赶者，相对于万科和金地，保利在拿地和财务政策上，都较为激进。在楼市周期向上的时候，采取攻击性的策略将充分获益。如果楼市走熊，保利受伤害的程度也可作为行业领头。

2007年，保利在土地上斥巨资，并多次荣膺“地王”，土地储备已超过1000万平方米。销售低迷将影响到保利的资金