4月18日前后,主城区共有9个楼盘推出新房源:钱塘山水、嘉泰馨庭、和家园、现代景苑、天鸿君邑、白马尊邸、观澜时代、泊林公寓、西城美墅,共2197套房源上市。这样的密集上市量似乎前所未有。
在3月份楼市消化了大批积压房源后,这段时间杭州楼市又迎来了一波上市潮。可让人奇怪的是,开盘几天内,几乎每个楼盘都捷报频传,销售过半。
这段时间的杭州楼市的表现给人一种“忽如一夜春风来,千树万树梨花开”的感觉,楼市的回暖速度之猛烈令人诧异。3月份,这拨回暖行情刚发力的时候,对于这一波楼市回暖原因的解释,最经典的版本是“刚需和降价带动论”。但到了3月中旬之后,后来不降价的楼盘也一样卖得很好。楼市何以突然摆脱降价效应而强劲反弹？这拨回暖的真实程度究竟有多大？
新开楼盘的平均预定率达62%
4月18前后推出的9个楼盘分散在主城区六个区块,每个区块都吸引了不少外地本地的购房者。2197套,比2009年1月份主城区总成交量还多845套,比2月份主城区总成交量也多了571套。
于是,周末两天,杭州的预定量也赚了个“杯溢钵满”。据杭州透明售房网显示,双休两天,杭城商品房预定723套,是上周双休日预定量的近四倍。其中,预定前三名均为本周末开盘楼盘,其中天鸿君邑以232套的预定夺得冠军;泊林公寓以142套的预定夺得亚军,钱塘山水以124套的预定夺得季军。仅这三个楼盘预定之和就占了双休日总预定的69%,而双休日共有30个楼盘有预定。
记者统计透明售房网数据,截至4月21日下午2点,除观澜时代、西城美墅、嘉泰馨庭3个楼盘数据尚未上网外,钱塘山水、和家园、现代景苑、天鸿君邑、泊林公寓网上平均预定率达到62%左右。
改善和首次置业需求混杂
在记者实地调查的和家园、天鸿君邑和观澜时代现场,记者并没有发现明显的“房托”存在。在3个楼盘的售楼处,记者随机询问了10余个购房者,都是自住型购房者。选择当下下单的购房者对户型、位置等细节通常都做了深入的了解,一旦看准了要买这个楼盘又有挑中的房源一般都不想再等下去了。选择观望的购房者大多因为有别的楼盘还可以挑选。
“3月上旬前,90平方米以下户型卖得最好,最为'刚性’的首次置业需求垄断楼市。自3月下旬开始,楼市呈现的却是改善性需求和首次置业需求一起爆发的局面。”天鸿君邑营销总监魏轶青早在3月底接受记者采访时,就敏锐地感觉到了楼市这种需求的更替。
一直认来,业内把3月楼市的旺销看作是积压了半年多的刚需的爆发,而这个刚需就是首次置业需求。当首次置业需求被大量满足后,市场巨大的供应量还有没有新的需求来支撑？
在上周末3个楼盘的开盘现场,记者强烈感受到,改善性需求也在悄悄入市。记者在和家园碰到了一个改善性购房者。40多岁的郑先生家住城西,现住房90多平方米,他一直想将这套房子卖掉,往环境好、空气好的城郊转移,换一套140平方米左右的四房户型。“虽说现在也有房子住,也不一定非得在今年改善,但只要房价降到我的心理承受价位,我就打算下单了。”他的话很实在。
从这批新开楼盘的成交结构可看出,改善性需求已与首次置业需求并驾并驱。天鸿君邑,366套房源,80多平方米的两房户型和130~160平方米的三房四房户型预订率都达到了60%之多。泊林公寓,除了90平方米左右的小户型外,120平方米的三房户型预订率也达到80%左右。
值得关注的是,投资性需求虽然相对前两种需求,观望者居多,但也开始入市。按照惯例,投资需求的入市往往是楼市复苏的信号。
业内担心盲目涨价将破坏市场复苏
“市场稳住了”、“楼市将进入一个上升通道”……近段时间,如此关于楼市乐观的预测又开始慢慢多了起来,更有开发商开始担心,按照这样的疯狂销售速度,下半年会否没房可卖,是否现在要有意识地放慢销售速度？
4月上半月,杭州楼市成交量继续呈现放大走势,势头似乎不减3月。但记者采访业内人士发现,大家在承认眼下楼市暖意融融的同时,对后市依旧抱有不小的担忧。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为,市场的复苏已经是确定的事实。但是,这几个月的复苏势头似乎过于猛烈了些。等去年积压的刚性需求集中释放后,成交量又会有所回落。
虞晓芬认为,预计从六七月份开始,楼市成交量会恢复常态,趋向稳定,恢复到往年主城区每月2000~3000套的成交量应问题不大。从这拨开盘楼盘看,房价大多和原先持平,开发商大多持趁着形势好、快速出货的观点。她担心的是,眼下这股过猛的需求容易使开发商对楼市的判断过于乐观,从而涨价,这将导致需求的抑制,破坏楼市复苏的势头。
“疯狂”是广宇房产集团总经理助理任坚刚对眼下这拨回暖行情的形象概括。3月份,楼市需求从首次置业需求向改善性需求迅速转变,衔接之快之疯狂让人有些不可思议。他认为,眼下整个世界经济包括中国经济还没有从经济危机中走出来,楼市的需求不可能这么强烈。
在任坚刚看来,中国经济的下一步演变将决定楼市的走向。根据中国人民银行昨天公布的数据,一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元,超过往年全年新增贷款金额,为历年所罕见。以今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款5万亿元的目标来估算,目前新增信贷已完成全年信贷指标的90%以上。他认为,新增贷款的猛增给楼市带来了通货膨胀的恐惧感。如果经济向通胀方向演变,楼市不容乐观。
易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为,虽然一季度全国楼市的成交量和3月份的销售价格都走出了上行的态势,但进一步观察新开工面积和土地购置面积,这两项数据却出现了大幅的下跌。两相对比不难发现,一季度“量价齐升”的楼市背后带有明显的去库存化的特点,说明房地产企业也看空后市。
