2009年12月，王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示，自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的，因为房地产商品是非常特别的。
王石在当时表示，据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者，这是很可怕的。“目前全国二、三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”
谨慎的老大
一季报显示，一季度万科实现净利润11.3亿元，与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示，2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略，应对市场可能出现的各种变化。
万科在一季报中称，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面，由于市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应，再加上中国幅员辽阔，各地发展阶段和市场情形也千差万别，行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。
万科董秘谭华杰表示，尽管政策出台的具体时机无从预料，但从2009年下半年开始，万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象，并开始着手调整自身的投资策略。
在2009年中期报告中，万科对土地市场进行了这样的描述，“尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面”，“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”，实际上已经隐含了土地市场过热的判断，也正是从这一判断出发，万科先后提出了“宁可错过，决不拿错”，“万科没有志在必得的项目”，“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略，并将拿地重心向二、三线城市倾斜。
这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看，万科在大型开发企业中处于比较低的水平。2009年万科的销售金额继续蝉联冠军，尽管开发规模大，但根据克尔瑞的研究报告，年末万科的土地储备量排名并没有进入行业前十。
市场分析人士认为，2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市，这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定，由于新增项目大多具有较好的区位条件，盈利能力比较有保障，这种投资布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。
在万科2009年的业绩推介会上，谭华杰也表示，政策环境方面会发生变化，成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说，在土地市场上面临的趋势比2009年更好一些。
年初预定的庞大的开工面积反映出了万科谨慎中的乐观。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长52.5%。
万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在渡过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。
