高端酒店公寓投资，风口下的机遇和挑战

　　政策利好频出,为住房租赁市场的发展提供了巨大的想象空间,吸引各方投资人抢滩这一新兴行业。特别是进入2017年,住房租赁市场投资更是呈现井喷式发展。而在顶层设计已趋近完成的同时,住房租赁市场政策落实方面尚不及预期,特别是在存量物业改造、消防安全等方面尚缺乏明确规范,成为租赁住房行业实现规模化和规范化经营的挑战。

　　自2015年初住建部发文首次提出租购并举开始,三年来中央政府陆续出台一系列支持性政策,旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求,构建更加完善的住房体系。概括而言,政策层面力图通过以下几个方面加快推进住房租赁市场发展:

　　1.增加供给,加大租赁用地供应,在试点城市允许利用集体建设用地建设租赁住房;

　　2.盘活存量,允许现有物业改造后用作租赁住房;

　　3.提倡机构化、规模化经营,鼓励房企转型开展租赁业务、鼓励培育专业租赁住房经营结构;

　　4.财税融资支持,给予税收优惠、允许公积金用于支付租金、拓宽融资渠道;

　　5.提出租购同权,保障承租人权益。

　　在租售并举的政策主导下,酒店公寓无疑是这一年多来最火热的产业风口之一。不过,直至目前,还没有一家酒店公寓运营服务商敢称盈利。况且,酒店公寓的舞台上不断有人进场,也不断有人离场。整体市场是蓝海,运营管理是红海——这个新兴的市场,充满挑战。

　　几年前,最早涉足酒店公寓的是轻资产运营公司、互联网公司。从2015年开始,规模房企强势进入,形成了群雄逐鹿局面。随着万科、龙湖、保利、碧桂园等房企涉足酒店公寓市场,目前,前20强房企已有15家进入这一市场。

　　时至今日,酒店公寓成为房企发展新趋势。“物业持有,租售并举”的政策导向,意味着房地产进入下半场,开发商持有运营物业的盈利能力将成为下半场胜出的关键指数。不过,这批在酒店公寓市场做“轻”生意的早期创业公司,有一部分已相继退出。如深圳的Color公寓、V客青年公寓,西安的好熙家公寓等公司,纷纷在2017年退出市场。它们的离场,或因经营不善,或是资金链断裂,或被更大的玩家收购,有行家指出,轻、重资产模式都可能跑通,关键看运营。租赁行业的核心竞争力是运营能力。在一部分玩家因运营能力不足离场时,也有一些投资新贵在悄然崛起。

　　例如,天津出台落户新政,天津将借助此次机会引入大量人才,与此同时,对于酒店公寓的需求量也将增大。滨海270就是滨海新区于家堡中为数不多的酒店公寓项目,其地域稀缺性使其具备很大的投资潜力。于家堡金融区作为天津自贸区核心板块之一,多个国家战略集中承载地,乘势“一带一路”发展政策,充分发挥区位优势。依托自贸区、天津港,对标美国经济与文化中心——曼哈顿CBD。另一方面,滨海270抢占津门稀缺之地,瞰赏一线河景,占据不受限购政策影响的滨海新区于家堡的核心位置,于家堡高铁站上盖,周边是已建成落实的环球购、茱莉亚音乐学院、cgv影院、堡子里等教育、商业、娱乐配套,成熟的交通和商业配套,为滨海270项目带来的机会也将逐渐成熟。京津冀协同发展的大环境下,投资滨海新区酒店公寓项目,将是投资置业的明智选择,投资潜力不容小觑。