全球金融危机后，迪拜房地产价格原本从2007年的最高值下跌了近五成，近期难得出现复苏苗头。然而，迪拜主权债务危机爆发预示着危机在进一步深化，这股苗头被迅速遏制。
迪拜“上海岛”岛主——上海中州集团董事长胡宾因之前2800万美元购买迪拜“上海岛”项目，此次就被外界称之为“被套”的典型版本。
不过事实似乎并非如此。“土地款分3年支付。在2008年初见国际形势不对，我们就撤离了。”胡宾笑言。
12月2日，胡宾向记者讲述了上海岛项目的运作真相。这正是迪拜市场在危机前后，外资大规模出逃，使金融地产泡沫迅速破裂的一个缩影。
堆砌幻影
一边是沙漠，一边大海，七星帆影更成了全球奢靡的制高点。
胡宾的“上海岛”是接盘迪拜最大的房地产开发商Nakheel集团的项目。这个项目曾被称之为用金钱堆砌的地球奇迹。Nakheel集团用砂石在波斯湾海域堆积了300多个人工岛，均以国家或以国际性的著名城市命名。连线，便形同一张世界地图。
Nakheel集团因此每年会送出50封冠有“拥有整个世界”的请帖给他们认为的潜在购买者。比如大企业、明星以及皇室成员，邀请他们到迪拜进行体验之旅。2007年7月，胡宾也被拉进这个投资的团队。
在蔚蓝色海洋和沙漠夕照的致命诱惑下，胡宾迅速为之倾倒。仅仅三个月，他就与Nakheel集团达成“上海岛”2800万美元的购买协议。胡宾因此被境内外媒体大肆报道，并将其快速的投资方式称之为“中国速度”。
其实，胡宾的投资“狂热”只是当时迪拜市场上全球资本投资热潮的一个缩影。
旅游业和房地产业是迪拜经济繁荣的两大支撑点。尤其是房地产业，根据“全球物业指南网站”之前公布的数据，迪拜别墅的价格2003年到2007年平均增长了226%；公寓价格平均增长了100%以上。迪拜房产的投资价值，还在于高额的租金收入。公开的资料显示，迪拜130万人口中，有三分之二来自世界各地。此前，政府对房屋租金价格不设限，每年增幅在25%-40%间。
尤其在2006年，迪拜政府允许外国人在指定地区购买可永久保有的不动产之后，迪拜更成了热钱的天堂。
虽然没有确切的统计数据，不过曾有媒体报道，这一年进入市场的热钱总额达到8000亿美元。
记者在采访中了解到，浙商资金是涌进迪拜的主力军团。在继胡宾出手“上海岛”后不到一个月，两位温州籍地产开发商在阿联酋与当地政府草签预购协议，得到约80万平方米的土地用于房产开发。而且，之后在亚洲商务卫视的促成下，当月又有10名华人携资本进入迪拜。
“10位都是温州商人，其中有7人做房地产生意，2人做制造业生意，1人做科技产品生意。”亚洲商务卫视董事长王伟胜回忆，总共单月资金投资额达到了70亿人民币。
泡沫垒自“楼花”
对于海外投资者而言，迪拜房地产市场的诱惑还在于交易方式上。
“相当于中国早期的房地产市场，可以卖‘楼花’。”胡宾介绍，迪拜房地产市场房产买卖不需要取得预售许可证。如此操作起来非常简便，也节省了开发商到个人投资者之间的资金成本。
这是因为，在迪拜开发房地产，前期投入的资金占比甚少。一位知情人士称，胡宾当时购入“上海岛”其实只支付了15%，原本协议规定是3个月后再支付15%的资金，但之后胡并没有兑现。对此，胡宾也承认，2800万美元当时的确没有全额支付，但具体付了多少不愿透露。
另一名买下迪拜“丹娜岛”的投资商张进云，则透露了其间“动人”的运作细节。
张进云说，买下丹娜岛，他的总投资是50亿元人民币，按阿联酋当地政府的运作模式，他只要付2%，即1亿元就可动工；接着，再付3%，即1.5亿元就可以卖楼花；再付5%即总付10%就可以实现销售。也就是说，他只要投3亿-5亿元人民币，就可算完成投资了。
这是开发环节上的“楼花”运作。楼花到了与其对接的个人投资客环节上，一般首付总购房款的15%后，三个月或者半年后，再付5%—10%的购房款。
由于当时热钱不断涌进迪拜，这种方式不断地推高房地产市场，如此运作，个人投资者往往不到半年，就可达到盈利100%。
热钱推手
由于卖“楼花”的畅通无阻，项目开发商拿着设计图纸就可以对外实行房产推销。
胡宾的中州集团在签订了协议后，迅速制定了一个上海岛的奢华蓝图，预计用两年时间建成，建设总投资需12亿元人民币左右。在这个被命名为“海上皇宫”的蓝图上，规划的豪宅有游艇库，直升飞机降落坪等。
