2013年，中国楼市的活跃表现似乎仍在我们眼前——住宅销售量价齐升，土地出让金、房企业绩均创出历史新高。但在刚刚过去的两周，“杭州多个楼盘降价引发业主维权”的新闻，出现在我们视野中。这次降价的范围究竟有多广?是否会波及全国?这些业主真的是完全不懂契约精神?
这次杭州房价下跌的真实情况是怎样
网络传言这次杭州房价下跌涉及面广
2月19日，杭州某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午，该楼盘一些业主进行一系列“维权”行动，其中一些激动的人甚至打砸了售楼处。
业主抗议房地产商降价销售
实际上，从两周前开始，网络上就有一些传言，说杭州的很多楼盘开始降价销售，其中，德信·北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元，阳光郡均价从17500元降至13800元，保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北辰之光从16800元降至13000元……如此大的降价幅度和广度，让很多已经购房的业主尤其是降价前不久购房的业主，很不淡定。
实际上，仅有2处可以确定降价，并且位于城郊
传言纷纷扰扰，但据多方媒体调查，杭州楼市这次降价，仅仅涉及到两个楼盘。其中一个是北海公园。北海公园2012年4月以13000元左右的均价首次开盘后，价格逐步上扬至19000元。今年2月18日，开发商宣布以15800元均价，销售剩余的210套房源。
在北海公园宣布降价不到24小时后 ，距离其约400米的另一个住宅项目香榭里对外放风，以11800元起价、13800元均价接战。这引起部分老业主不满，有业主在开发商宣布降价前一天签约，一夜损失50万元;21日，逾70名老业主到香榭里售楼处抗议，多要求退房，并损坏沙盘，开发商因此关闭样板房。
细看这两个楼盘，有一个基本的特点，就是都位于城郊(看原售价即可知)，准确地说都是在城北，而主城区未出现降价。
不必夸大个案，但降价背后的供大于求是“危机”所在
杭州此次降价，与上海在2005年、其他重点城市在2008年以及2011年经历过的几轮降价不同，并非政策打压，也不是企业资金出现困难，而就是供求关系发生了变化。目前杭州的新房可售量已超过11万套，需要16个月的消化时间，比“北上广深”平均水平高出一倍。在巨大的供应压力下，部分开发商主动选择降价促销。
虽然杭州楼市2013年量价齐涨，但新增供应的增长的比销售更快，同比增加27%，年末全市存量比一年前增长40%。据中国指数研究院的数据，杭州目前住宅库存突破1000万平方米大关，其中1月份萧山区可售房源体量从上月的16.23万平方米增至20.35万平方米，环比增幅超过25%;余杭区库存量增长3.58%;而主城区可售房源涨幅仅为0.34%。
在杭州市11.3万套的巨量库存中,余杭和萧山(两者都为杭州副城区)分别高达2万套、3.93万套。这就可以解释为何这次房价下降没有发生在主城区。在2012年，杭州的龙年第一降，就是在城北，这一次领降的仍然是城北。
从供应节奏来看，在2013年的新开盘项目中，有四成以上是两年内拿地的，快速开发入市的趋势很明显。去年杭州开发最快的前十名楼盘，从拿地到开盘的平均时长仅为7.5个月，比2012年缩短近11个月。
在开发销售节奏大幅提高的背景下，在可售房源的大量囤积现实下，自2013年10月份以来，杭州住宅成交量却持续下降，2014年月均成交面积仅为26.18万平方米。
2014年，杭州全市住宅新增供应还将在去年基础上大幅增加40%。可以预见，在巨大的供求不平衡下，局部楼盘降价的案例势必还将继续增加。
在供大于求的背景下，楼盘降价会蔓延全国吗?
从1月份全国70个城市的交易价格来看，60多个仍在涨但增速放缓
本周一，国家统计局公布最新数据，全国70个城市中，新建商品住宅价格环比下降的有6个，除了上个月的温州、韶关外，又有哈尔滨、包头、济宁、杭州四个城市加入降价队列(杭州、哈尔滨属于二线城市，包头、济宁属于三线)，其余60多个城市仍在保持增长。
而《华尔街日报》根据统计局周一公布的数据计算得出，1月份70个大中城市新建住宅平均价格较上年同期上涨约9%。虽然这一增速仍然较快，但已低于去年12月份9.2%以及11月份9.1%的增速。
从供求关系看，有一种可能：一线城市楼市不会大降价，二线堪忧，三、四线危险
据国家统计局的最新数据，全国新房待售面积(竣工后未出售或出租)在2013年末达到4.9亿平方米，全国待售面积的增长速度超出同期新房销售速度，显示存量压力正在增加。数据显示，全国16个主要城市中，除“北上广深”的可售量(批准预售和销售)比一年前下降外，其余城市均有不同程度的增加，其中，三线城市增加幅度高于一二线。
还有数据同样能证明这点，根据中原研究中心的研究，分析对比了全国40个主要城市最近五年(2009-2013年前11个月)的住宅用地供应可建面积与住宅销售量，发现城市间供求关系存在显著差异。一线城市最近五年普遍存在含住用地(纯住宅用地与商住用地)供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%;而二线及三四线城市土地供应过剩，均明显高于100%。
分时间段来看，二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积;而三四线城市则在2011年达到峰值。而2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平，意味着这些城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的。
一线城市人口仍在持续增长，决定了房产供不应求的状态仍将延续;部分二线省会城市对周边人口也有吸引力，能在一定程度上平衡供地过多的风险;而那些本地人口增长已经放缓，但前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高，因为没有凭空生出的需求，是泡沫就总有被戳破的一天。
只要楼盘一降价，就有业主“维权”是怎么形成的
