知名房地产商潘石屹曾表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。他的预测会实现吗？《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)实施后，房地产市场将走向何方？在业内人士看来，《条例》将给房地产市场带来短期和长期双重影响，短期利空，长期则有利于楼市和土地市场长远健康发展。
新金融记者 刘君
市场影响有限
知名房地产商、SOHO中国董事长潘石屹曾在2014年5月表示，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。而他的重要理由之一，就是不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。当12月22日《条例》出台后，潘石屹并未再次明确表态，只是在微博上意味深长地表示：“终于出台了。”
不过从实际情况来看，潘石屹的预测并没有实现。“不动产登记制度12月22日公布以来，对我们店面的成交影响不大。无论是挂牌量还是成交量，都和前一周差不多。”天津链家地产一位二手房经纪人对新金融记者表示。另一家中介机构天津我爱我家市场研究中心总监郭燕表示，不动产登记并不直接指向降房价，经过一年左右的市场调整后，市场上购房群体中的投资需求已经很小，首次置业和改善型置业并不会受到不动产登记的影响。
经过2013年的快速上涨，进入2014年以来房地产市场进入调整期。尤其上半年多数城市市场观望情绪浓厚，呈现供大于求局面，直到下半年市场成交量才有所回升，这与限购、限贷等调控政策的放松有直接关系。即使在这样的情况下，中国指数研究院统计的12个重点城市今年前51周的新建商品住宅成交量中，只有武汉一个城市超过了2013年同期，北京、广州和南京三个城市前51周成交量分别同比下降31.86%、25.16%和22.19%。
在业内人士看来，今年的楼市调整是市场行为，不动产登记到来的预期并不是主要原因。上海易居研究院副院长杨红旭认为，《条例》的推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。“但这类所售及所投的房屋占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。”杨红旭表示。
利空预期已消化
中原地产首席分析师张大伟认为，《条例》的落地标志着不动产登记政策的加速推进。对于部分高端住宅来说，政策的利空效应更为明显。易居房产研究院研究员马千里表示，面对不动产登记和未来可能到来的房产税，今年一季度北京、广州等地也确实出现了高档空置存量房加速出售的现象，对市场造成了一定冲击，但历经一年之后，其影响早已由市场所消化、平复。
“不动产登记是有充分的政策消化期的，从喊出来到真正出台，已经有几年时间。‘靴子’落地之时，对市场的影响早就已经消化得差不多了。”天津财经大学人文学院院长丛屹表示。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌则直言，不动产登记制度并不直接影响房价，影响房价的因素很多，最主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。“2015年3月开始登记，完成登记还要好几年，现在谈对房价的影响还为时过早。”顾云昌表示。
库存高压决定走向
马千里认为，在不动产登记信息管理基础平台全面运行、房地产税体系建立完善前，购房者观望情绪或将加重，在反腐工作配合之下个别城市或局部地区也会出现二手房源集中供应，从而影响当地房地产市场量价变化的情况。不过未来对房地产市场影响最大的还是供求和库存等市场因素。
截至12月21日，中国指数研究院监测的18个主要城市库存总量再次走高，环比涨幅为0.79%。8个城市库存上升，其中，青岛库存增幅最高，为5.55%，此外南京、惠州、厦门和温州也有超过1%的涨幅。根据中国房产信息集团的测算，以去化周期18个月作为警戒线来分类，沈阳、青岛等7市不仅商品住宅消化周期过长，短期内供求关系失衡，中长期内库存风险会再度加码。
库存高压，决定了2015年多数城市都将继续面临楼市供大于求的僵持局面，这些都与2012年、2013年土地市场的成交量的大幅上涨有关。2014年，随着楼市的转冷，全国多数城市土地市场的温度也在下降。根据中国社科院的报告，到2014年9月份，全国300个城市成交土地面积环比减少33%，同比减少53%。
对于未来的房价走势，根据央行今年四季度的城镇储户问卷调查，仅有17.3%的人预期房价上涨，有52.5%的人预期基本不变，也从侧面证明了无论是放松调控的“利好”政策，还是不动产登记的“利空”政策，都没有明显影响买房人对房价的心理预期。
