房产中介“演戏”抢单
有的房产中介为了抢单，会提前找好假客户、编好剧本、想好台词，通过“演戏”的手法哄抬竞争对手旗下房源的房价，进而卖出自己旗下的房产
法治周末记者 马金顺
“有的房产中介太不可信了！”12月4日下午一点，在北京市东城区安定门外的一家肯德基，卢先生刚一落座，便感慨道。
这天，北京刮着四五级的大风，北京市民卢先生顶风来到约定地点，向法治周末记者讲述了其最近的售房“遭遇”。
其实在见法治周末记者之前，卢先生已经将其经历分享到了微信朋友圈：“房地产中介公司之间尔虞我诈，存在恶性竞争。一家中介公司挖空心思，假扮买房人，哄抬房价，目的就是为了争夺另一家中介公司的客户资源，卖出自己控制的房子。”
卢先生甚至在朋友圈提到，“中介卖房期间有剧本、台词、多位演员，其演技不逊明星大腕”。
从事房产中介工作十余年的李俊(化名)向法治周末记者分析说：“先有9月30日央行房贷新政的出台，紧接着央行在11月22日又发布了降息消息，各地的房地产市场在这严寒隆冬季节逐渐回暖。随着新一轮的成交量上升，有些电商趁势而入，也想分得一杯羹。一时间，房产经纪行业外有电商‘侵犯’，内有同行竞争，日子越发难过。迫于生存压力，中介公司会想方设法来创收，从而也纵容了一些营销乱象的存在。”
“演戏”卖房
为了让孩子上学方便，卢先生想在学校附近买一套学区房。因为学区房十分紧俏，价格又高，所以卢先生关注了很长时间，才等到一个价格比较合理的二手房。但卢先生手里没有那么多的资金，就想把现住的房子尽快卖掉。
于是卢先生不久前在家附近找了一家房产中介公司A，登记了出售房屋的信息，所有“故事”自此开始。
很快，A中介公司的工作人员就带着买房人张华(化名)来看房。
“房子位置不错，装修也不错，并且还带有车位，就是价位有点高，我回去再考虑考虑。”看了十多分钟后，张华谨慎地说。
张华走后，卢先生和太太说：“是不是我们的房子定价太高了？”
正当卢先生和太太商量要不要把房价降一些的时候，另一家中介公司B(该公司有一套类似房源)的工作人员王明(化名)给卢先生打来了电话：“大哥，我这边有一客户要去看看房子，您在家吗？”
“在家，来吧！”卢先生爽快地答应。
据卢先生介绍，张华看过他家的房子之后，又去B中介公司看房，由于B中介公司的房源不带车位且报价又高，于是张华就把卢先生的房源信息告诉了B中介公司，希望他们能说服房主降价。
“我这两天有点感冒，就不取下口罩了。”进门后，王明带来的一位女性客户进门就开口道。
“现在回头一想，该女士这么做可能就是为了不让我看清其面容。”卢先生说。
“您这房子我非常满意，能降价不？”匆匆看了大约两分钟，该女士激动地说。
“可以商量。”卢先生淡淡地回。
之前，A中介公司的工作人员已经向卢先生讲述过其中的秘密——特别想卖房，也要装作不着急；对买房人给出的价格特别满意，也要装作给价太低的样子。
刚走一会，王明便给卢先生打来电话：“大哥，这位大姐非常喜欢您的房子，不过，这几天她老公在外出差，等回来就可以把钱给您，麻烦您稍等几天。”
接下来，每天王明都会带着客户来看房。
而且每次匆匆看过之后，客户都表示对此房非常满意，有的甚至还报出比定价还高的价格，但均以各种理由让卢先生再等几天。
“你看这么多客户都非常喜欢您的房子，你这房子千万不要降价卖给别人，这个价钱绝对可以卖出去，我一定尽快让客户付款。”王明通常会这么告诉卢先生。
在这种气氛的“感召”下，卢先生心里简直乐开了花，并暗暗决定不再降价卖房。
与此同时，A中介公司的工作人员也在持续带客户来看房，只要客户还价，卢先生均一口回绝，同时也在心里嘀咕：“那么多出高价位的客户等着我，我为什么要降价卖呢？”
“谁也没想到，这一嘀咕让我的房子至今尚未卖出。”言语中，卢先生透着些许悔意。
在王明集中带客户去卢先生家看房之后的几天，王明和那些所谓的对房子动心的客户就没有任何信息了。卢先生决定给王明打个电话问问情况，可是王明的电话一直无人接听。
卢先生心里有点不太踏实，就给A中介公司的工作人员打电话，并告知了王明带客户看房的情况。
听完卢先生的讲述，A公司的工作人员无奈地表示：“大哥，别等了，您被他们骗了，那些来看房的客户保准都是假的。”
后来，卢先生得知，先前A公司带来的看房客户张华，已经以低于卢先生的报价购买了在B中介公司挂牌的一套房子，且该房子的格局跟卢先生的房子类似。
“看他们的表演，配合得如此默契，根本看不出是在演戏。”卢先生现在想起当时的情景，心里还很是“佩服”。
资深中介详解抢单门道
据A中介公司工作人员介绍，这种现象在行业里面称为“抢单”，即一家房产中介公司为了争夺其他公司的客户，卖出自己控制的房源，挖空心思，哄抬房价，稳定竞争对手的卖房者的现象。
李俊也告诉法治周末记者：“抢单现象在房产中介市场普遍存在，但是近几年相对比较少了。”
“一方面近些年房价比较透明；另一方面，此类现象报道的比较多，房主信息来源比较广，对此都比较清楚，不好被忽悠。作为中介公司，我们也会提前告诉房主这些知识。”李俊进一步解释说。
“其实之前我也知道房产中介比较乱，可是他们演得根本找不出任何漏洞，每一个‘看房者’看上去都像是真正的买房者。”卢先生说。
“有的中介公司为此会编好剧本、想好台词，一般人很难看出是假的。其实这种手法也被称为‘攻心术’。第一个电话打过去不让卖房者降价，卖房者可能不会相信，如果换三五个人甚至十几个人连续给房主打3至50个电话，房主一般都会改变当初的想法。”李俊说。
李俊告诉法治周末记者：“中介公司寻找的假客户一般都是公司的同事或者其他朋友。而带着假客户去看房，目的有两个：一是与房主拉近关系，让房主觉得中介公司对这套房子非常重视，并且公司客户也很多，让房主慢慢地认可公司；二是通过去看房，可以知道房主房子的出售动向和价格变化。如果房主不让看房，那说明其房已经被卖。”
据李俊介绍，一处房源可以在多家中介公司进行登记，导致很多中介公司或者业务员为了抢生意，不惜通过加价、内讧的方式揽生意。在这个过程中，抢单的中介公司不需要给买方或者卖方付任何报酬，如果房子成交，算作该公司的业绩，业务员还能够从中获得提成。 “像这些方法，入职时有没有培训？”记者问道。
“入职时培训的都是正规的销售知识，这些方法都是做得时间久了，慢慢学习并总结出来的。”李俊说。
“据我了解，房产中介的工作人员都很年轻，这么做卖房者会相信吗？”记者表示疑惑。
“中介公司一般会选择28岁至40岁年龄段的朋友或者同事去扮演假买房者，社会上这个年龄段买房的人比较多。”李俊解释道。
“这种现象公司领导不管吗？”
“只要能给公司带来业绩，他们(领导)高兴还来不及呢。再者说，有时这只是个别员工的做法，可能领导也不知道。”李俊说。
抢单与反抢单
不过，李俊表示，房产中介选择“演戏”的方法进行抢单，其实也是“被逼无奈”。
据李俊介绍，房产中介公司业务员底薪比较低，有些甚至没有底薪，完全靠提成来获取收入，在以业绩为导向的前提下，就会导致各种违规事件频频发生。
李俊告诉法治周末记者：“在北京，多数房产中介公司的工作时间基本都是早8点半至晚10点，按规定每月休息4天。业绩不好的话，一个月可能一天休息的时间都没有。为找一套房源信息，业务员要在烈日或者狂风下连续奔波数小时或数天；为带客户看房，根本没有双休日；为促成交易，要打数十个甚至上百个电话，吃饭不定时甚至一天可能都顾不得吃饭。一套房屋的成交，通常业务员需要带着客户来回跑少则七八趟、多则几十趟地看房，这样的工作状态也导致了抢单现象的发生。”
“有的公司还规定责任盘，即某个小区的楼房，不能让别家公司给卖了，如果被别的公司工作人员给卖掉，算丢盘，这样的话，公司店长和区域经理都会受到处罚。所以有的中介公司会想各种手段来守盘。”李俊说。
另外，李俊向法治周末记者透露，一些中介公司的工作人员还会以优惠中介费的办法抢单。比如，某客户在别的中介公司那里看过房子，只要记住门牌号，回来告诉该中介公司，其工作人员可以上门与房主谈，成交后该客户付的中介费可以打七折或者更低。
据李俊介绍，如果一名中介人员领着一位客户看房，经常会有其他中介公司的员工尾随其后，随时准备挖墙脚。
李俊认为，抢单现象是整体行业环境所致，你不抢，别人去抢。如果某个工作人员规规矩矩，洁身自好，其客源、房源必然大大减少，影响其业绩，轻则工资低，重则可能还会受到公司的处罚。
“不过，在这样的环境下，各个中介公司也会想各种方法防止被抢单，比如我们公司，会设置特定的房间，装有手机信号屏蔽设备。客户去我们店里谈单子，我们都会把屏蔽设备开启，目的就是不让其他公司的工作人员抢单，直到签完合同才允许客户出来。”李俊说。
对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫建议，面对乱象丛生的房地产中介市场，购房或售房者要时刻保持清醒，不能简单听信任何一家中介公司，应对房产中介行业有所了解，其中，更为主要的是了解一些行业“潜规则”，避免吃亏上当。
律师：“演戏”抢单涉嫌不正当竞争
法治周末记者 马金顺
“部分房产中介以抢单来扰乱市场的行为，使得整个房产中介的信任度大大降低，那么抢单现象是否涉嫌违规？房产中介乱象如此之多，消费者的权益如何才能得到保障？”说起自己的售房经历，北京市民卢先生至今仍愤愤不平。
“演戏”抢单是否涉嫌违规
“由于房产中介从业人员整体素质不高，行业入行门槛太低，从业人员职业能力和服务水平良莠不齐等因素，导致房产中介机构乱象丛生、备受诟病。”中国城市发展国策专家委员会委员陈宝存说。
对于房产中介出现的抢单现象，到底是否涉嫌违规，业内人士有不同看法。
12月4日，法治周末记者致电北京市住房和城乡建设委员会，其工作人员表示，买房人买哪套房是他们的自由，抢单现象不算违规。目前规定的违规情况主要包括：发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者；诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格；匿名网签客户的房屋；协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费等行为。不过客户也可以在建委网站填写一个投诉建议，写明公司的名称、所做的事情，这样对该中介公司的声誉是有影响的。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对法治周末记者表示，房产中介公司之间或者业务员之间的抢单现象一直都是存在的，应该说其是公司拓展业务的一种手段而已，是一个市场行为，虽然看起来不太合理，但是并不违规。除非这种做法给当事人造成重大损失，一般情况下，抢单的公司或者业务人员是不会受到任何处罚的。
中原地产研究总监刘渊对此表示赞同，其表示，抢单现象从道义上讲是有问题的，但是实际操作上很难认定工作人员是在故意欺骗客户，有可能真的存在一个买家，但是后来该买家又变卦了，这种情况是很难避免的。
但中国政法大学民商经济法学院教授刘继峰认为，卢先生碰到的房产中介的抢单行为只能按照反不正当竞争法第二条，即“经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德”来处理。不过，在诉讼过程中，至于被抢单公司或者卢先生受到的损害是很难认定的，因为卢先生的房子还没有卖出去，不是一个现实交易，包含着某种不确定性，即使没有抢单公司从中作梗，交易能否成功还不确定。
房地产律师李松告诉法治周末记者：“如果事实成立的话，抢单中介公司涉嫌不正当竞争。所谓不正当竞争，是指同行之间，采取虚假的手段，使竞争对手的客户陷入一个错误的意思表示，来达到自己获利的目的或者说获取相应的客户，最终给竞争对手造成一定损害的行为。”
北京市律师协会竞争与反垄断法律专业委员会秘书长魏士廪律师对此表示赞同，其也表示，中介公司之间的抢单行为肯定涉嫌不正当竞争，B公司违反了最基本的商业道德，但前提是必须证明B中介公司带来的买房人是假的买房人，这个证明起来难度比较大。
“如果能够认定B中介公司构成不正当竞争，从行政处罚的角度，相关部门可以依据反不正当竞争法对B中介公司进行处罚；从诉讼角度来看，如果A公司能够举证到位，可以要求B公司赔偿相应损失。”魏士廪进一步表示。
亟需健全行业立法
“抢单背后是整个中介交易市场的混乱，市场缺乏一个明晰的流程和机制，并且现有规定，对房产中介的违规行为，处罚数额比较低，部分房产中介公司为了利益，会无视相关规定的存在。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说。
据严跃进介绍，目前我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》，属于部门规章，法律层级较低，其中对违规行为也仅规定：“可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种手段和措施。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款乃至停业整顿等行政处罚”，并且罚款上限也只有3万元而已。
“从地方来看，由于缺少上位法，地方在房地产经纪行业的立法也大多为地方性规章以及规范性文件。立法位阶低决定了对房地产经纪机构、房地产经纪人员的监管手段和处罚力度有限，存在查处难、取证难、处罚更难的现实问题，而且目前的相应处罚则过轻，不具有震慑力。”严跃进说。
李松也告诉法治周末记者：“房产中介出现抢单现象，最重要的是缺少具体的法律规定；遇到类似问题，客户也缺少相应的证据，即便到行政机关进行投诉，行政机关也是很难界定这个问题的。另外，实践中，有些中介公司经验比较多，做法比较隐蔽，其会找出各种办法来规避相应的法律规定，从而导致中介公司行业出现多种混乱、违规现象。”
“最重要的还是监管部门的监管力度不够。”李松进一步表示，“有了政策法规，关键还是要加强监管，真正把新规落到实处。只有这样，才能在提高门槛的前提下规范房产中介的发展。”
“整治房产中介乱象，不仅要健全行业立法，还需加强诚信建设。有些国家的社会环境很好，崇尚诚实守信，如果谁干了坏事，就要承担巨大的抵制和压力，甚至倒闭破产、走投无路。当然，良好的社会环境和法治环境需要多年的积累，不能一蹴而就。”房地产律师徐斌说。
