“包装”降价花样迭出 排除万难争抢节点 价跌量涨已成趋势 楼市迎来最后一搏——
开发商“捉急”了 你还在等什么？
法制晚报讯（记者 张东妮）或许，这已经是今年的最后一搏，除了克服重重困难尽快开盘之外，或者直接降价，或者用一个惹眼的噱头暗降，总之，再矜持的开发商在“金九银十”也坐不住了，各种名目的降价促销正充分暴露出他们早已“捉急”的心态。
“金九”节点抢入市
在房子好卖的时候，销售节点、推盘节奏、定价策略、推广方案……这些颇具专业性的营销手段其实都可以忽略不计；在楼市低迷时期，它们则是考验营销总监智慧的关键。位于东坝生活圈的首开香溪郡项目，推盘时间一推再推，蓄客长达几个月，最终选择在9月传统销售旺季开盘，并以20000元/平米低价入市。试想，如果在楼市火爆时期，该项目也许等不到9月就已经卖了大半。
实际上，不少新盘正在排除万难争抢9月这一销售节点。位于小营区域地铁8号线沿线优质地段的某项目，近日已做好入市准备。“之前报的价格住建委没批，估计最终批下来的售价会在四万七八，现在就等着开盘了。”开发商告诉记者，无论如何也要争取在9月底开盘，公司研究后甚至放弃了精装计划，决定毛坯入市，就是为了不错过这个时机。
统计显示，继9月首周北京楼市迎来扎堆入市后，9月第二周供应量再迎小高峰，共有8个商品住宅及2个自住型商品房入市。其中通州为供应大户，包括东亚尚品台湖、通州万达广场、泰禾1号公馆及自住房项目富力惠兰美居在内的4个项目入市；朝阳有亚奥万和四季、首开·常青藤2个中高端项目入市；另外还有昌平的卢卡新天地、亦庄的远洋天著、顺义的自住房项目新国展满庭芳，以及海淀的豪宅保利海德公园4个项目入市。
亚豪机构市场总监郭毅表示，“金九银十”是今年最后一个销售季，在经历了6个月的销量下滑后，业绩压力促使房企在这个时间节点加快出货、回笼资金、实现业绩。
价格战蔓延最后一搏
在贷款政策没有明显放松的市场环境下，金九银十的价格战就变得在所难免。最近一个挺火：万科某盘在重庆降价，9000元的单价直落至6000元。旁边一竞争楼盘打出广告：退了万科房，拿着退房凭据买我这里，给九折。又一个旁边项目急死了，销售证还没拿到，直接竖一广告牌：还没降到底呢，你们等我吧……
外地新盘的价格战同样也在北京上演，9月第二周开盘的6个商品住宅项目中，刚需项目东亚尚品台湖、泰禾1号公馆、首开常青藤均有不同程度的降价。其中降幅最大的为东亚尚品台湖，本期开盘均价为15900元/平米，相比上一期的20900元/平米，降幅达29.9%；泰禾1号公馆本期开盘均价28800元/平米，上期开盘均价30000-36000元/平米；首开常青藤本期均价35000元/平米，上期均价为42000元/平米；亚奥万和四季8月份市场报价还在54000元/平米，上周开盘均价为47000元/平米。
在本周开盘的项目中，通州万达广场二期最为抢眼。9月13日上午，通州万达广场二期开盘现场被购房人挤得水泄不通，场面极其火爆。“此次开盘采取先到先得的开盘方式，有购房者提前3天就排队了。”该项目售楼员表示。据了解，本次推出的是通州万达广场住宅D区产品，共237套毛坯房，主力户型为60-100㎡的一至两居，开盘后短短2小时便宣告售罄。
除了万达本身的品牌价值外，该项目逆市热销的最重要原因当然是价格。记者了解到，通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平米，最终的开盘均价却降到了27000元/平米。据销售员介绍，排卡还享有5万抵10万的优惠活动。
随着市场供应增加，北京楼市成交量持续上涨，开发商以价换量的措施初见成效。据亚豪机构统计数据显示，9月第二周北京商品住宅共成交1393套，成交面积为14.12万平米，环比前一周分别上涨9.86%、10.36%，成交均价为24241元/平米，环比下跌10.36%。
“包装”降价赶超2008年
与低价入市或打折促销不同，部分开发商在对促销措施进行“包装”后更赚足了眼球。跟2008年买房送豪车、买房送媳妇相比，今年开发商们的包装更显得高大上，同时出现了优惠力度赶超2008年的情况。万科阿里联手，启动“淘万计划”，淘宝买家可以使用淘宝网购物的账单，按照消费时间、额度确定等级，继而可以在购买万科指定的房地产项目时享受减价优惠。淘宝方面的数据显示，活动首日就有140余位网民享受到总额100万元的优惠。
与此同时，保利地产的“以肉换房”措施更是赚足了眼球。在9月19日前，购房者每减去一公斤体重，买房就能便宜1万元人民币。“N公斤抵N万，不服来战”的宣传语，把打折包装得着实像个真人秀节目。有业内人士计算，这项活动可以最高减去5—10万的房价款，因为短期减重10公斤左右并非没有可能。
此外，9月份，金科以“1+1”的组合形式推出四款购房套餐。分别是，亲情套餐、房车套餐、教育套餐及养生套餐。在这种套餐组合之下，如果一次买两套金科的房子，总价优惠达到60万元。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况。扭转战局的关键仍在于价格，对于刚需产品供应非常集中的区域来说，产品同质化现象明显，在今年房地产整体下行的趋势下，多数项目直面库存量高、去化压力大的窘境，未来一段时间，出现价格调整的楼盘还将增加。
“北京调控政策并未有大变动，经过半年的调整，市场观望情绪已有所减弱，开发商在全年销售业绩的压力下，要么加大项目降价力度，价格触及购房者心理预期，拉动购房者入市成交；要么推出产品、配套、地段等更具有综合优势的项目，以高性价比吸引购房者，从而实现项目销量。”任启鑫预计未来两个月，北京楼市将会有更多的项目进入实质性降价阶段。
记者手记
任志强都改口了，你还在等什么？
即使在房价暴跌的2008年，地产旗帜任大炮也一直在唱涨，在地产界甚至整个市场，任志强更像是房地产的代言人，以始终如一的态度对待房价，不断上涨的房价也一直在回应着他的言论。然而，在成交一片惨淡的背景下，包括王石在内的楼市专家大佬们都在一路唱跌，就连任大炮近日也放下了暴涨论，在公开活动中甚少再提及房价。
近日，在接受媒体的采访时，任志强首次改口，表示从目前形势来看，下半年中国经济发展还将是下降的趋势，中国房地产行业难复苏。“在经济发展出现下滑时，房地产市场发展一定会出现下滑，全世界都是如此，经济发展步伐放慢的时候，老百姓的收入和消费能力必然下降。”今年全年房地产市场或将减少近3000亿元的销售额、近4000万平方米的销售面积。但任志强认为，这对一个全年超13亿平方米销售面积的房地产行业来说只是一个小问题，他并不认同市场总量出现萎缩。
从唱涨到唱衰，任志强终于改口了，无论他是建立在怎样的基础之上，总之，从业内到业外，人们似乎更坚定了楼市下行的看法，变得不再犹豫，“任志强都改口了，你还在等什么？”这几天，任志强改口成为业内人士讨论的焦点。随着任志强改口，更多的开发商也放下了心底最后一道防线，积极应对市场的颓势。
从王石的“拐点”论到任大炮改口唱跌，楼市似乎总因为某个大佬的一句话而走向不同的方向，但事实上，大佬们所说的话是在数据及理论支撑的背景下产生的，从经济数据到外部环境，再到相关政策背景，大佬们的话更像是一种象征，一个符号，使人们所希望的方向更加坚定。
文/记者 张东妮
