揭开不良率下降真相 银行万亿开发贷风险显现(2)

调控正在加紧。“我们知道在2008年会加紧调控，因此在年底对个别优质开发商突击发放了一些贷款。”中国农业银行重庆分行的一人士说。

不过，优质开发商毕竟是少数，开发商资金链趋紧已是不争的事实。地产龙头万科(000002.SZ)的降幅从12%到15%不等——只为回笼现金。

记者监测了13家开发商的现金流。金融街(行情论坛)2007年期末的现金以及现金等价物为23亿元，不过，其2007年从银行贷款取得现金比2006年多17亿元，剔除此因素，其筹资活动净额为-2亿元，再加上经营现金流为－8亿，投资的现金为－3亿，因此当年其现金流量净额为-13亿元。以此计算， 招商地产(行情 股吧)、万科、 北辰实业(行情 股吧)该指标分别为-16亿元、-194亿元、-27亿元。

现金流趋紧导致房产土地交投轻淡，进而导致资产价格下跌。

3月10日，重庆晓威房地产有限公司以1.7亿元拿下一地块，折合约477万元/亩。相近一土地曾创下每亩单价约1400万元。以拍卖价格简单相比，两块土地价格悬殊63%。

上海也有类似情况。年初，美国铁狮门以楼面地价7500元/平方米拿下一地块，2007年，仁恒置业以约20000元/平方米的价格拿下相邻地块，龙湖集团也在附近以约10000元/平方米的价格拿下附近一地块。

李学全介绍，由于资金链吃紧，最近找他们做土地交易(卖出)评估的客户明显增多，与去年相比，个别土地成交价格降幅达20%。

土地价格下降使银行贷款风险被放大，因开发商贷款的主要抵押品就是土地，其中相当一部分是在土地价格到一个高点后抵押的。比如，2007年10月，金科集团弘景房地产开发有限公司以石马河街道石子山村C宗土地向工行贷款。

李学全介绍，银行一般的风险折扣率上限是70%，一般在50%到60%，也就是说，一块土地评估价值1000万元，那么最多可以贷款700万，至于具体的金额还要根据企业的状况而定。

假如一开发商在2007年9月拿一评估价值为1000万元的土地向银行贷款，按70%放贷700万元，按上述中介机构下降20%的说法，价值将只有800万元，银行的风险完全暴露。

此外，值得关注的是，这些贷款中有相当一部分是非抵押贷款。比如，在 保利地产(行情 股吧)90亿元的长期借款中，信用借款为11亿元，质押借款不过8615万元，保证借款约59亿元，抵押借款不过20亿元。

这并非个案。

在北辰实业26亿元长期借款中，抵押借款不过6亿元，另外20亿元为信用贷款。北辰实业的债权人包括 中信银行(行情 股吧)，借款10.5亿元， 兴业银行(行情 股吧)6亿元， 北京银行(行情 股吧)8亿元， 建设银行(行情 股吧)9.5亿元，交通银行1.2亿元。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：张友 刘振盛)