揭开不良率下降真相 银行万亿开发贷风险显现

“他们的五个项目都停了。”4月14日，重庆一建筑商透露，一全国性大开发商在重庆的5个项目因为资金紧张已经全部停工。

在银根紧缩的情况下，土地、商品房价格下跌已是不争的事实。包括万科等地产大鳄都是大幅降价以回笼资金，而这又使土地和房屋的价格下跌可能性增大，形成一个恶性循环。

重庆涉外资产评估公司总经理李学全说，资产价格下跌不仅使投资者揪心，“更难受的是银行”。因为在银行的贷款结构中，房产是主要投向之一。这是一个庞大的数字，比如，工行(601398.SH)的房产开发贷款就达3039亿元。资产价格下跌使银行的风险逐渐放大，银行通过抵押物设置的马其诺防线也正经受考验。

对于逐渐暴露的风险，几大银行的人士都选择了沉默。“这个太敏感，很难评价。” 交通银行(行情 股吧)一分行行长说。人民银行重庆营管部的一位官员认为，上述风险确实存在，不过现在还没有大面积的形成，在深圳、广州等大城市相对严重，西部则相对轻微。

天相投资银行业分析师张攀也认为，资产价格下跌导致银行风险扩大确实存在，不过他认为风险主要是开发贷款而非按揭贷款。

不良率下降真相

4月12日，建行(601939.SH,0939.HK)公布了其2007年财务报告。报告显示，去年，其个人住房贷款增长23.3%，至5278亿元，开发贷款则从2006年3023亿元增加到3178亿元。开发贷款在贷款业务结构中的比重仅次于批发和零售业贷款。

交通银行(601328.SH)同样如此。其2007年的房产开发贷款为776.19亿元，比2006年的706.52亿元略微增加，不过在贷款结构中的比重从7.64%下降为7.03%。此外，在个人贷款中，住房和商铺2007年余额为1393.57亿元，2006年为1050.44亿元，两项合计约2170亿元。

中行(601988.SH，3988.HK)房产开发贷款为1436.13亿元，2006年为1135.89亿元；个人住房按揭贷款2007年为5776.55亿元，2006年为4569.3亿元。

工行房产开发贷款为3039.84亿元，比2006年的2300.64亿元增加739.20亿元，房产开发贷款在贷款结构中的比重也从9.01%上升到10.4%。

房产贷款正呈“又快又好”的发展。具体表现是不良贷款比率下降。

比如，中行房产开发贷款减值比率则从9.43%猛降到4.87%，该数据在2004年、2005年分别为13.33%、13.24%。个人住房按揭贷款同样如此，其减值比例从2006年1.21%下降到2007年的0.89%。

建行的开发贷款不良贷款比率从2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行不良贷款比率也从4.34%下降到2.82%。

对此，重庆银监局一官员分析，这很大程度上是2007年房贷金额增大，导致不良率分母增大所致。比如，工行开发贷款从2300亿元增加到3039亿元，增幅有30%，远远大于不良率的下降。中行个人住房贷款不良金额从41亿元降低到40.66亿元，绝对金额下降了0.34亿元，不过，不良率从1.21%下降到0.89%，不良率下降很大程度上是因为个贷从3378亿元猛增到4550亿元。

中信证券(行情 股吧)银行业分析师杨丽青认为，报表上的不良率没有可比性。除非将2007年的不良贷款余额加上当期已经核销的坏账，得出的不良率才有比较意义，不过，从报表很难知道开发贷款、个人住房按揭贷款核销的不良贷款金额。

开发贷风险显现

尽管房贷正在“又快又好”的发展，不过隐忧暗藏。

高盛高华早在去年11月的一份研究报告就指出，“中国宏观经济过热，包括政府对房地产行业调控的程度高于预期；国内