未来几年，户籍和社保改革、修建连接卫星城与大城市中心的基础设施也会对需求有所提振。再加上城镇化和更新改善需求，这些因素或可以抵消人口年龄结构变化的负面影响。但在此之后，人口年龄结构变化对房地产市场的影响可能更大。此外，全国性的房产税最终出台、土地改革释放更多城镇建设土地，可能也会对长期需求产生影响。
我们认为未来几年的房地产调整幅度应比之前温和。我们认为2016年强劲的房地产销售增长（+22.5%）透支了部分未来需求，主要是居民担心未来房价过高或把握税费和贷款成本较低的时间窗口。再加上自去年10月以来房地产调控不断收紧，这意味着未来房地产活动很可能走弱。
但鉴于房地产库存水平已较两年前全面下降、去年房地产投资和新开工的反弹缓慢且幅度有限，本轮房地产市场调整幅度应比2014-2015年更温和。我们预计信贷政策不会明显收紧，房地产调控应会保持因城施策。
此外，过去两三年，多个房地产相关工业行业都出现了深度调整和明显去库存，这也应有助于限制这些行业的下跌空间。我们预计2017年房地产新开工将与去年基本持平，房地产投资增速放缓至低个位数。
存在房地产调整幅度超预期、拖累经济增长显著放缓的风险。如果货币信贷政策显著收紧，借款成本升高、贷款可获得性降低会严重拖累房贷和开发商融资。另外，如果政府进一步大幅收紧房地产政策、三四线城市房地产市场情绪显著降温，今年销售和新开工可能会下降5%或更多，房地产投资可能也会收缩。
超预期的房地产下行调整将会拉低工业原材料的需求，企业营收可能会再度恶化，GDP增速或会进一步明显放缓。当然，如果政府通过加大公共投资等方式加码政策支持，这会一定程度上对冲部分增长下行压力，货币信贷政策可能相对宽松，人民币贬值压力也会相应增加。
(汪涛：瑞银证券中国首席经济学家。)
