中国房地产经理人联盟秘书长 北京华业地产公司副总裁 陈云峰
【本期导读】近几年，中国房价快速上升令全球哗然，地产经济更是在不知不觉中迅速成为中国经济的主导产业，那么究竟是什么因素刺激房价快速上涨？房企的成本究竟是如何构成的？他们的利润空间有多少？房地产的税收改革又会带来怎样的影响？陈云峰认为，“鸦片式的土地政策”、对原来计划经济需求的弥补、人工成本的上升、赋税过重、资金成本过高是刺激房地产快速上涨的内因。本期金融界网站邀请中国房地产经理人联盟秘书长、北京华业地产(行情,问诊)公司副总裁陈云峰先生做客《金融街(行情,问诊)会客厅》。
【嘉宾简介】陈云峰，中国房地产经理人联盟（中经联盟）秘书长、创始人，中国房地产业协会商业地产专委会常委副秘书长、中国连锁经营协会购物中心专委会理事，上海市长宁区13届政协委员。现任北京华业地产股份有限公司（600240）副总裁。
第一节
陈云峰：“鸦片式的土地财政政策”是刺激房价快速上涨的主因
金融界：您之前有提过这几年房价上涨的有点过快了，您觉得近年这个房价上涨过快的根本原因是什么？
陈云峰：实际说到房价，它上涨过快实际上有很多的因素，比如说有政府土地财政的因素，过于的依赖土地财政，现在地方政府都有地方债，他们实际是在靠卖地在做政府的财政方面的这种依托。所以这样的话，那就是你政府冲到了这个市场上来了，对这个土地的资源进行配置，就会出现什么呢？这种比较急切，本来应该三年卖完的地，现在一年卖完了，所以这个就是我们说的，说我们这一代人把孙子该挣的钱，把孙子该卖的地都给卖了，我觉得这个事应该是第一个事，就是政府实际在土地资源的配置当中的这种角色，没有完全地市场化来操作，还是垄断性的在做，而且中央政府对地方政府缺乏这种约束，所以这样的话才出现现在的这种快速增长的情况，实际这种土地财政像鸦片一样。这就是我们所说的第一点土地财政。土地财政让地价不断地攀升，实际上提高了房价。
第二点就是房价上涨也离不开这个市场的因素，确实中国十几年来说，是在补原来计划经济的课，大家对于住房的这种需求是真实存在的。我们不管是说刚性需求，还是说改善性需求，包括投资性需求，实际上这些需求，我觉得它都是这种在市场经济的大环境下客观存在的，只不过就是我们确实有点畸形的爆发出来了，比如说有钱的你就拼命买房子，一户多套房吧，包括有的外地的投资客，他来炒房子，他不把房子当成一个居住品位，当成商品在炒作，我觉得包括像咱们，像这种很多的家庭都在给自己很小的孩子在买房。
金融界：对，大多数人孩子还小甚至有的还没出生父母就买房准备着。
陈云峰：还没出生就买房是中国的这种传统的看重房子的这种民族性在作怪，但我们确实这个需求，我们说第一方面它是真实存在的。第二方面我们又短时间内放大了这种需求，或者说过热了，所以我觉得这几年的宏观调控，实际是在抑制需求，实际就是想剔除掉投机投资的泡沫，我觉得从这一点上它也催高了房价。
第三点就是整个社会的成本都在提高，比如说我们的人工，那我记得在五年前，我们一个农民工几十块钱就可以干一天，这样的话，一个月两三千块钱或者三五千块钱的收入就可以了。那现在就倒过来了，现在相当于一个农民工的大工，一天拿到150块钱很平常，这样的话。
金融界：不止吧，像郑州二线城市工人都快二百了。
陈云峰：二百了，对，甚至出过了二百，二百相当于一个月六千多了，这是大工，小工都一百多，一百三四，所以这样的话人工成本，土地成本，包括我们各项材料的成本，实际大家都在提高，构成房地产的所有的元素都提高，那么房价就提高了，这是第三点。
第四点就是我们的房地产开发商都在诉苦，税费过重，我们整个在房地产开发过程当中的这种营业税、所得税、契税，再加上我们这种最重的土地增值税，那这些税收，应该说他们和这个土地成本一块，都成为了我们整个房价成本当中构成的一个主要的因素。所以税费过高实际也从另外一个角度催升了房价。
第五点就是资金成本过高，你看从2010年到现在2014年，这个房地产行业的融资的状况异常惨烈，所以就出现了一个什么怪现象？银行不正经地给开发商贷款了，那他怎么办？银行它把钱找一个合作机构，说我放给你，比如说那就不是7.2了，基本利率才7.2，然后让这家机构以20%的成本贷给开发商，这样的话银行不是拿到7.2，它拿到了比如说15、16，那一家金融机构拿到了比如说30%，甚至更多的这种管理成本。实际你看，它给房地产是这么干的，他们实际上给实体经济也是这么干的。所以为什么这段时间中央，我感觉到他们是在整顿金融圈的，你银行不好好贷款，去投资，然后各种大大小小的基金、投资管理公司，都房地产行业和实体经济上扒一道皮，我觉得第一增大了资金的成本，而且成倍的增加。第二扩大了风险，因为有很多的机构它倒腾来倒腾去的，实际上他们比我们直接跟银行打交道，风险也加大了，所以这样的话，这种融资成本的增加和拿地的时候，我们需要动用更大量的资金，不得已去融资，实际给开发商造成了很大的这种压力。中国房价从几年前一口气就涨到了今年的4月份，我觉得这都是各种的综合因素叠加到一块出现的必然的结果。
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