商业地产一向是投资性购房的热点，而且物业价值比较好评估，价格风险较小，因此选择先对商业地产开征物业税。多数试点城市为避免评估困难，都准备只对商业地产征收物业税。北京市提交的物业税“空转实”方案中也提出“只征商业地产”。所有参与物业税政策制定的专家都倾向一种观点：开征物业税不能增加普通纳税人负担。如果物业税真的空转实，只征商业地产属于暂行办法还是长期如此？
目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育附加费、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。要想科学准确地测算现行房地产税的税收负担比较困难，物业税的实际税负水平就难以确定。
从操作层面来看，物业税开征时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，也还有待确定。按照国际通行的做法，应该由社会中介组织来评估，但国内房地产资产评估行业近年来刚刚兴起，目前还没有很成熟的评估机构，具备资质的资产评估师也仅1万人左右，根本无法完成众多房产的价格评估。
一个比较麻烦的问题是，因为中国的土地制度不是私有制，中国房地产开发用地实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。现在中国的房产土地使用期限70年，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，即目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。
在规范的“物业税”模式下，房地产业的税收征收环节后移，购房价格会相对便宜，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低房价，另一方面还可以为地方政府提供连续、稳定的税源。但如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着对原来已经承担了高额费用的买房者进行了重复计征。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。
一个更棘手的问题是，土地出让金如何归属。土地出让金原本就是地方的小金库，财权上移事权下移造成地方政府财政紧张已经是不争的事实，土地出让金是变相解决这一问题的办法，所以这些年中央才对地方的卖地冲动睁一眼闭一眼。土地出让金纳入预算体系之后，地方政府已经颇有微词。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果再把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金由一次性缴纳分摊在物业税当中，按年缴纳，肯定会遭到地方政府的强烈反对，也会一定程度上导致地方政府城市建设资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”
但如果把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，人们最期待的物业税对房价的调控作用，就成了空谈。物业税出台的意义会大打折扣。
所有这些问题加在一起，使物业税的实转面临着很多难以解开的结。
永远的利益
对于物业税实转，中央、地方和专家的看法各不相同。技术难题的背后，是永远的利益博弈。部门利益之争，是物业税方案出台技术问题之外的最大难题。土地出让金的归属问题折射的是央地矛盾，各种税费的测算归拢，又影响到不同部门之间的利益分配。物业税开征绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结。
财政部财政科学研究所所长贾康认为，物业税实转总体的发展趋势是渐进的，但是应该尽可能把渐进过程推快一点。这很大程度上代表了专家的主流看法。
在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55%，财产税占县一级政府收入的68%，市镇政府收入的53%，学区政府收入的68%。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995至20 05年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36%。
贾康认为，如果物业税能够推出，在房地产保有环节，就会实现最基本的内外资并轨。这样的机制对中国的意义非常重大，可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。
财税方面专家多倾向于物业税应该承担房地产宏观调控功能，一旦推出就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。这意味着土地出让金不会单列出来。
目前一些城市在物业税“空转实”申报中十分积极，主要原因是物业税是对固定资产持有环节征收，之前有说法是物业税归地方政府，这能给地方带来巨大的财政收入。有人算过一笔账，在北京，商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上，保守估计每月也可增加税款4亿元，一年就增加税款50亿元以上。上海
