编者按
通过近期对北京40个在售项目的调查，记者发现，不少在售低单价小户型住宅为商业立项，土地使用权限不足50年，并且只能办5成购房贷款，这类项目占到调查中在售小户型总数的半数以上；以住宅立项的部分小户型则自行提高首付门槛，要求首付4成以上且单价并不便宜；大面积住宅可首付2成，但因房屋总价高致使首付高且月供负担大。于是，一种很现实的状况摆在购房人面前：在高房价与高首付的双重前奏下，购房门槛越筑越高；相隔重重“壁垒”，开发商与买房人谁也未见妥协，京城楼市“火药味”愈发浓烈，成交量在“打折优惠”的诱惑下仍然未见起色。
独家盘点
部分商住小户型项目年限不足40年
本报联合中大恒基不动产、“千万家”市场研究部对在售项目进行调查，发现目前在售主打小户型的新盘和老盘大约有40个项目，其中多数小户型靠近新建或是规划中的地铁周边(部分项目详见图)，其中以商业立项的住宅项目占在售小户型半数以上。
作为三、四环内的住宅项目，15500元/平方米的精装小户型如今在北京并不算高价房，但地处南城的城南大道去年年底开盘以来，销售业绩却差强人意。作为80后的买房人李女士告诉记者，自己不敢选择类似城南大道这样的商业立项项目，主要原因就是首付50%的压力太大。北京房地产交易管理网数据显示，城南大道发证时间为2007年12月27日，可预销套数为520套，截至今年4月8日18时的已销售房屋记录为143套房。
同样在售商业立项的东亚三环中心项目销售人员也透露：“目前我们最大的压力就是要求买房人首付50%的房款。银行严格执行此规定后，致使以商业立项的住宅都面临不小的销售困难。”
据悉，目前以办公和商业立项的住宅土地使用权有的是40年，有的是50年，如果再减去开发商的开发时间，有的项目土地使用年限剩下不到40年。开发商也承认，正是因为土地使用年限不多，出现商业立项住宅价格低卖的现象。眼下银行放贷条件从紧，商业立项的住宅仅能贷50%房款、贷款年限为10年，买房人面对高门槛的同时，开发商也明显感觉到回款压力。
购房故事
手握10万元的买房尴尬
李女士是典型的80后一族，在工作四五年后考虑买套房子让自己安定下来，于是将自己所有的积蓄和买基金获利的10万元全部拿出来计划付首付。她在跑遍目前在售的项目后，体会到自己现有能力与置业理想还相差很远。她回忆说：“记得2006年3月份，我同学在北五环买了一套近60平方米的房子，当时首付不到10万元，因为首付二成且当时房子的单价也是不到7000元/平方米；如今，终于凑够10万元钱的我，花同样多的钱只能买到同学家一半面积。两年房价翻了一番。”
更现实的状况是，目前在市区买房子，首付10万元的项目很少。李女士介绍说：“我手上的钱可能只够付燕郊房子的首付款，但是作为无车族的我，住在那里太不方便，每天把时间都花费在路上了。而其他可考虑适合买的项目，不是因商业立项要求首付50%，就是因面积太大而付不起首付。”
多方打听后，李女士决定去近日来在京城“因价格低且位置好”而热卖的媒体村项目碰一下运气。根据宣传介绍，目前媒体村的销售均价是12000元/平方米。“我们项目均价是12000元/平方米没错,但那是综合所有户型的价格，40平方米的小户型不便宜，好户型算下来大约要17000元/平方米，不好的朝向最低在14000元/平方米以上。同时，我们项目首付是四成。”媒体村的销售人员这样向李女士介绍。当陪同前往的记者对“首付款要付四成”提出质疑时，该销售人员解释说是因为媒体村卖得太好了，所以首付一刀切，同时说：“首付多付些不是利息少吗？也是为购房人着想。”而位于霍营区域新开盘的紫金新干线家园项目，直接对外打出“合适购买人群是资产40万以上的白领”的宣传语。种种尝试之后，同样是手握10万元，但事隔两年后的今天拿这些钱在北京买房显然是件尴尬的事情。
买房算账
“啃老”买房后，生活压力骤增
按照李女士的实际情况，既定条件为单身一族，考虑买一套40平方米左右的一室、月供不超过3000元，房屋单价不宜超过14000元/平方米。李女士表示，了解北京楼市的现状后，与父母商议可以从家里再拿出10万元当首付，首付预备款变为20万元。这样我们帮她选定了一个地处南三、四环之间，靠近地铁边，商业立项售价低于周边楼盘、单价在13000元/平方米的某小户型项目。
然而结果发现，对于参加工作不足5年的李女士而言，买房以及养房后的压力骤增。月薪保持在4000元左右的她，即使是“啃老”买房后，她的养房费用也已经超出她全部收入的7成以上，养30平方米的房子很容易使她进入捉襟见肘的处境。而专家认为置业规划的最佳计算方式是，每月花在住房投入的成本最多不易超过自身收入的40%，才不至于影响到自己的生活品质。按照专家的这一概念，李女士所选定的这间房适合月收入在12000元至16000元的人群购买。而北京权威部门近日最新公布的数据显示，今年应届本科生的月均收入在2500元；同时，上万元的月薪意味着要申报个税。而从上年的个税申报公布数据和现实情况来看，上万元收入、工作不足5年的年轻人在北京并不是很多。因此发现，目前买房一般参加工作不足5年的年轻人很难有独自养房的能力。
后顾之忧
商业立项住宅产权年限潜存忧患
即使上述压力都存在，李女士告诉记者这些都不是她最终担心的。她说：“我最担心的是考虑商业立项的住宅年限到期会怎么办？我了解到住宅到期是自动续期，但是这一条并不通用于商业地产。之前，就听说物业税开征有可能从商业地产开始。就怕土地到时间即使没被国家收回，也要缴纳不菲的物业税。”随后，记者采访多位开发商也了解到，目前包括他们也无内部消息，不知道未来商业用地的土地年限到期怎么算。
