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房地产到底怎么回事儿?房价会崩吗?

来源:中网资讯综合 时间:2017-09-17 12:50:14
  本文首发于微信公众号:股事。文章内容属作者个人观点。投资者据此操作,风险请自担。

  自9月5日的《股事:美元怎么了?人民币怎么了?》提出了人民币升值已近尾声,兑美元升值空间已经不大后,这几天人民币开始止住升势,开始回调,从最低6.43跌到6.55,扭转了今年以来的持续升势。

  昨天特朗普公布了税改时间表,美元也开始止住跌势。接下来的一个多月很可能人民币和美元都是横盘或小幅震荡盘升的格局。排除突发事件,美元继续大幅下挫的空间有限。

  而人民币在两会后,视年底附近是否有汇改政策出台,如果汇改借这次人民币升值进一步推进,则人民币存在再次重演上次811汇改的走势。

  最近股事(公众号:股事)写的少了,其实对什么内容写得少,就是因为这个趋势很确定了。去年楼市疯狂的行情,全民为疯涨的一二线城市房价而癫狂,多少人都认为房价只会涨不会跌,多少人蜂拥入市,多少人不停地加杠杆按揭进入楼市,多少人唯恐今后买不到房子而去“抢”房子。把刚刚过去不到一年的2015股灾的血淋淋的教训远远抛在脑后,忘记了5000点附近的疯狂和之后股灾的惨烈。

  时至今日,经过了近一年的货币紧缩、超强楼市调控、实际利率升高、房贷收紧、一二线城市房价下跌销售冰冻、房产税明年大概率推出、租售同权、共有产权房、大力发展房屋租赁市场、集体用地入市、房企融资受限等等房地产利空。可以这样说,每一项利空都是对房地产影响巨大的,尤其是“房子是用来住的,不是用来炒的”被提出来后,已经明白无误的告诉市场,楼市的金融属性正在被终结,换句话说就是,想通过房地产投资来赚钱、增值财富的时代过去了。

  那么,我们就来剖析一下2016房地产疯狂的深层内涵。让我们从大棋局的角度来梳理为什么2014-2015年楼市风声鹤唳,而到了2016年却上演了最后的疯狂。

  首先,我们要记住2013年这个年份,这一年是大棋局具有极具标志意义的一年,是很多趋势开始发生逆转的一年,是美国遏制中国金融大棋局真正开始发动的一年,至今和今后很多事情都是这一年开始的趋势的延续。

  2013年之前,外汇占款与央行总资产的占比一直是上升的,从2000年37.6%上升到2013年的83.3%的峰值,也就是说,人民币依托美元发行的依托度在这一年达到了峰值,人民币靠美元的背书信用度达到了最高。

  就在2013这一年,人民币长达十几年的升值之路也达到顶峰,在年底创下了最高兑美元6.05历史高位,14天后则创出了6.04的历史最高位。2013年人民币从之前的升值大周期逆转为大贬值周期。

  就在这一年,外慧储备增加到了3.82万亿美元峰值,在几个月后则达到了3.99万亿美元的历史最高点。之后就是外慧储备持续下降。

  2013是外汇储备的逆转之年,从之前的20多年的持续增加转变为持续减少,资本从过去十几年的持续流入中国,逆转为持续流出。2013年是资本流向的逆转之年。

  同样,

  外汇占款在2013年也开始逆转,从之前的对央行总资产的持续增加转变为持续减少,从2013的83.3%持续减少到今年7月61.4%。

  同样就在这一年,华尔街开始结束自2008年开始的几轮QE宽松政策,于2013年12月19日开始缩减QE,美联储的极度宽松政策从2013年底开始逆转为紧缩政策,包括之后的结束QE、2015年底的首次加息、之后的持续加息、即将开始的美联储缩表,2013年是美联储货币政策的大逆转之年。也是全世界资本大逆流的开始,由过去美联储大放水流入其他国家吹大资产泡沫,转为资本不断回流美国,造就了美股的奇迹。

  由于美联储货币政策发生了方向性逆转,由极度宽松转为紧缩。世界很多国家货币开始大幅贬值,这包括欧元、日元等世界主要货币。中国在美国的施压下,我们对国际上也承诺了人民币不搞竞争性贬值,保汇率就成了几年后的主要任务。中国央行也在2013年开始尝试紧缩银根,去产能、去杠杆、去僵尸企业的供给侧改革被提出来,稳汇率就是保泡沫。

  在外汇占款还没有明显收缩的背景下,2012年底央行对商业银行的借款规模为16701亿人民币,到2013年5月下降到11844亿,减少了4857亿,降幅达到29%。这是央行在主动收缩降杠杆,但是,如此一来钱荒发生了。到年底再次收紧货币时,把央行对商业银行借款规模从16182亿下降到13148亿,结果年底再次发生钱荒。如此高了两次钱荒,市场吓坏了,央妈就有了印钞放水理由。

  央妈继续放水,在2013年的13148亿的对商业银行借款规模上,2014年增加到24985,增加了90%。这次放水直接造就了2015年A股市场的大行情,也可以说,为2015年的5000点A股提供了流动性基础,充足的流动性加上市场杠杆的不断放大,使得A股从保2000点的窘境中脱胎而出,在4000点之上被激活,最高冲到了5000点之上。而这次股市的大幅上涨和之后的股灾,其实等于是对社会流动性一次大锁定,把居民企业的存款从银行搬家到股市,然后通过股灾的暴跌锁定其间,给真正的资本大鳄脱身撤离创造了机会。

  2015年外汇储备下降了5127亿美元,2016年下降了3198亿美元。

  面对天量流动性,股市仅仅是第一步,接下来的2016年轮到楼市了,2016年的楼市复制了2015年的股市。

  为了启动楼市的最后疯狂行情,央行对商业银行的借款总额从2015年底的2.66万亿直接暴涨到2016年底的8.47万亿,增幅高达318%。央妈彻底打开的印钞的水龙头放水。

  面对充足的流动性和低廉的贷款,加上开放商的运作、媒体的炒作,少数几个一线城市造就出了抢购的场景,不断创造地王拉升楼价,几个月后部分二线城市的跟进,使得中国民众在不到一年的时间就忘却了2015年的股灾,拿着几代人的血本冲到银行贷款买房。

  2016年楼市的疯狂行情其实就是通过给居民加杠杆,来为楼市去库存,其实就是给银行降杠杆,给民众加杠杆为企业和银行降杠杆。更为重要的是,再次把天量的流动性吸引进楼市,为资本大佬们接盘,把社会流动性锁定于楼市。之后至今出台大多数调控政策都是以限购、限售、限贷为主要内容的,逐步冰冻的一二线楼市将固化天量的流动性,为稳汇率提供了最有力的保障。

  有人说,冰冻楼市房价就不会跌了,有这种想法的人也太幼稚了,历史上从来就没发生过冻结交易来保证价格的案例、来保住泡沫的案例。如果通过冰冻来保全价格,那么2015年就不会发生股灾,关闭股票交易所就完事儿。如果冰冻可以保住房价,那么请问,无法交易的价格又有什么意义?有市场有交易的价格才有意义。

  目前少数三四线城市的楼市似乎也在试图复制去年一二线城市的行情,但是,此一时彼一时,流动性和利率的走高,房贷的收紧,将很快把这些城市刚刚燃起火苗掐灭,不要因为极个别城市的假象而被误导,股事一直在说:不要对楼市心存任何幻想。

  今年1-8月,房地产开发投资增速7.9%,持平前值。这更多得益于三四线城市的接力。商品房销售面积和销售额累计同比增长双双放缓,跌至2015年12月以来最低。

  融资成本的上升和流动性的收紧是刺破房地产泡沫的利器,很多国家的房地产泡沫无不是因此而破灭的。融360数据显示,8月份全国首套房平均利率连续8个月上升,已达5.12%。与此对比,2016年6月全国首套房平均房贷利率是4.48%。 短短一年多时间,房贷利率从4.48%飙升至5.12%。这也是房贷利率从2016年以来首次升破5%,超过银行五年以上贷款基准利率4.9%。房贷利率的升高其实就是泡沫成本的增加。

  从大趋势上看,中国高的离谱的房价其实已经严重阻碍了中国经济的发展,阻碍了社会的进步,巨大的财富都固化在砖头水泥中,而经济发展、科技进步、创业创新、百姓民生都被高昂的房价抬高了成本,失去了竞争力。

  中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组近日发布数据显示,2017年6月北京房价中位数为59810元/平方米。而2016年北京居民人均可支配收入为52530元,也就是说,北京居民去年人均年收入不够买一平米房子。

  同样,上海房价中位数为54738元/平方米,深圳房价中位数为51657元/平方米。这两个城市2016年居民人均可支配收入数据分别为54305元、48695元,去年上海深圳人均年收入也不够买一平米房子。

  当老百姓(603883)一年不吃不喝的收入买不到一平米房子的时候,这个城市,这个城市经济还有什么出路?扩展到整个国家,又将如何?所以,房地产已经到了必须回归“是用来住的”定义的时候了。高房价关系到了国计民生、国家发展和安定、关系到国运的程度了,到了不得不解决的时候了。

  所以,我们看到了央行对商业银行的借款对央行总资产的占比从2015年的8.4%暴增到16年24.7%后,2017年1月至7月一直没有在增加,一直保持在25%左右。

  央妈的大放水导致了2016年的一二线楼市的疯狂行情,如今流动性明显收紧、利率明显抬高、政策全面严厉调控的大背景下,已经和2016年情形天壤之别,还指望楼市出现什么“奇迹”吗?难道股市从4000点涨到5000点就被洗脑,如今似乎不断上涨的楼价也称彻底的给很多人洗了脑。

  有人说房价会不会跌,答案是一定会跌,至少相对于实际购买力和黄金、美元等参照物会大跌。

  放在大棋局的角度,正因为有了2016年楼市疯狂,除了为他人接盘外,更重要的是给了管理层强力调控楼市的依据,有了刺破房地产泡沫的理由。每一次泡沫的破灭都有政府调控的因素,日本如此,美国如此,某国会例外吗?进入2018-2019年,这期间将是泡沫集中破灭期,是全球性危机的起爆期,如今的楼市,正在步伐“稳健而坚定”的迈向这个阶段。

  会议之后,人民币慧律在半年之内可能会出现大的变化,楼市已经步入泡沫破灭的初期,而由于去产能又吹起的大宗原材料行情,目前应该注意下跌的风险,留意做空的机会,尤其是像螺纹钢这类品种。

作者:佚名  责任编辑:小龙
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