●楼市快评

炸薯条本就不准备硬到底

所谓炸薯条，说的不是“十五条”的谐音，而是刚出炉的时候又硬又脆，但放久了就变软的东西。

当“国十五条”刚出台的时候，就已经有民间的声音指出:“国十五条”不能硬政策软着陆，得出实效要看落实。但随着沈建忠对90平方米和70％的重新阐释，这一愿望看来又要落空了。

根据沈建忠的解释，当时引起市场震撼的套型建筑面积90平方米，变成了建筑面积100－105平方米。如果说到了这一步，“国十五条”只是“微软”，那项目比例70％解释为地区总量比例70％，就是“相当”软了。

令人困惑的是，套型建筑面积本不是一个老百姓熟悉的名词，前有建筑面积，后有套内面积，为什么政府公布的时候要选套型建筑面积？另外，“国十五条”中“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％”，为什么不明确用“新审批、新开工的商品住房总面积”，而要采用“商品住房建设”这一模棱两可的词呢。

只能得出这样的结论:薯条本来就不准备硬到底。所以留了很多气孔受潮。最令人担心的一个气孔是:具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。不知“国十五条”又会受哪些“具体问题具体分析”的软化。

■疑问

90平方米面积调控变“软”

近日，建设部房地产产业司司长沈建忠对房产新政中“90平方米户型占70％”一条首次透露出官方解释。尽管还未被最终确定，但却仿佛给出一个信号:大户型与中小户型的分水岭可能要大于90平方米的建筑面积。

根据沈建忠的解释，90平方米指的是套型建筑面积，那么换用建筑面积表示，大约为100－105平方米。由此看来，这一调控政策在最后要落地的时候，已经比较接近前两年建设部关于“豪宅与普宅”的分水岭——120平方米。如果各地还有调节空间，这个大户型与中小户型的分水岭会不会还要提升？那么，这还算是中小户型的概念吗？正在因此而“肉痛”的发展商还会痛吗？被视为最有力度的调控还是一场暴风骤雨吗？

70％比例松口，堤坝决口

沈建忠的解读指出，“90平方米及70％”是针对整个地区的总量而言，该信息在广州业界中引起一阵“骚动”，有人称看到了政策的松动，有人称这是一个突破口，也是各地方政府制定具体落实细则的一个“参照”。

从字面上理解，把整个城市作为一个“大指标”来解释，也是说得通的。比如在一定时间段内，城市的总建筑面积指标为定量，规划部门只要按照地段及需求人群购买需要来安排产品的话，全市的户型面积90平方米以下单元占总量70％，即可。也就是说，在某些偏远地区或适合建造豪宅的项目，完全可以突破“90平方米、70％”这个紧箍咒的，只要全市协调好便达标。

105平方米还是中小户型

从事保险业的许小姐认为，他们一家三口是换房才考虑至少需要100－105平方米的住房面积，但这个面积范围的户型应该不能算是中户型。因为像这样的面积，一般都可以做到大三房。在银行工作的万小姐认为，若单价为6000元/平方米，那么一套100－105平方米建筑面积的房子就要比之前理解的90平方米建筑面积的房子多支付6万－9万元，这已不是符合普通买家的中小户型和中低价位住房。

一位业界人士对如此设定户型分水岭也表示不赞同。他提出，国家两年前提出的普通住宅与豪宅的分水岭就是120平方米的建筑面积，如果100－105平方米的中小户型与120平方米的豪宅起点之间只相差15－20平方米，那100－105平方米还能算是中小户型吗？

■业界声音

调控重拳走向科学化

广州业内人士存在的第一种声音认为，“国十五条”中杀伤力最大的一记重拳，在相关部分官员的解读下有了明朗且科学化的方向。

发展商认为，如果是70％是针对单一楼盘的话，将造成千盘一面、产品分类同质化，发展商不需要也无能对某一地块的目标人群及产品定位作出细致、准确的判断，因此会导致规划混乱、回退到计划经济时代，市场需求与市场供应严重脱节，那么这个政策可能是“瞎指挥”。

而70％是针对地区或城市来说，则有相当的科学性，政府又回位到了“指导”的职能位置上，从一个城市或地区统一的大局出发，对城市功能的规划有明确的指导，这部分职能其实体现在对地块容积率的制定上，“国十五条”出台后，估计这种指导会更细致些，因此“70％针对地区”是对的，为将来城市建设与可持续发展带来更科学、有序的局面。

满堂红市场总监龙斌表示，按照建筑面积105平方米以下占七成，那么将来70％的住房将属于中户型而不是中小户型，政策的调控作用就不如之前的剧烈，对开发商的冲击将会小很多。不过，这会使得房源供应结构平缓过渡，对房地产市场是有利的。