北京东亚新华房产投资公司新闻发言人韩磊向《望东方周刊》记者提供的成本清单显示，房地产成本由土地使用取得费、项目开发前期费用、建筑安装费、市政费、税费及营销管理费等6大项目组成，各大项目又细分了大小41个单项。
当然，这个清单只是正常状况下的行业清单，一些隐形成本，比如拿地环节的公关费用并没有计算在内。但房价成本的绝大部分项目都在其中，足以说明问题。
本刊选择北京动物园附近的一处高档住宅***园为例，“庖丁解牛”，按照东亚新华公司提供的计算办法计算其具体成本。
100%的净利润率
***园楼盘目前均价为33000元/平米，在北京楼盘房价排名中名列前茅。通过各种官方渠道，《望东方周刊》获得的信息显示，该楼盘地块总占地面积17207.31平方米，开发商早在2001年就拿了地，当时的合同地价款仅为35453140元，合楼面地价533元/平方米。到了2004年，该公司委托中国土地估价师协会估价，同一地块，楼面价格已经飙升至2819元/平方米，涨了四倍还多。不计算是否涉及土地一级开发费用，仅土地升值，该地块就让开发商赚了1.5个亿。
此处计算的房价成本清单均采取保守估计，以2004年楼面地价为标准计算，而且，因为该项目还未售完，考虑到房价回调的可能性较大，销售价格仅以目前底价30000元/平米计。按照东亚新华公司提供的计算办法，得到的***园楼盘每平方米成本清单大致如下：
土地使用权取得费：2906元/平方米，前期费用及相关行政性收费231元/平方米，建筑安装成本2523元/平方米，市政费用500元，税费1219元/平米，营销管理费用919元/平方米，其他293元/平方米。
如果是毛坯房，***园的总成本就是以上7项之和，成本单价为8591元。
***园为精装修房，售楼处工作人员告诉本刊记者，楼盘装修标准高达1万元每平方米。也就是说100平方米的房子，装修费用了100万。本刊记者咨询多位行业人士，得到的答案是，因为开发商的建筑材料都是团购，所以打出的装修标准水分很大。根据北京的行业经验及***园的楼盘档次，5000元/平米的装修标准比较靠谱。
至此，得到***园的楼盘成本价约为13591元/平方米，与33000的售价比较，不叫暴利也难。如果再除掉土地增值税和所得税两项，这个项目的净利润率是68%。正如前面所说，这还只是很保守的估计。如果按照2001年协议土地价格计算，净利润率可能要达到100%左右。
北京单价2.5万以上的房子都是暴利
“北京2.5万以上的房子都是暴利，不管招拍挂还是协议土地，毛利润60%以上了。”东亚新华新闻发言人韩磊断定。
东亚新华自揭成本的举动，并不是第一例。沈阳阳光国际花园在今年9月份公开了自己的楼盘成本。两家开发商都提出同样的观点：呼吁开发商不要再坚持暴利，把年净利润率控制在8%左右。
这种呼吁显得有点无力，而且在开发商圈子中有点刺耳。韩磊说，市场上净利润率控制在8%左右的楼盘并不多。
再看看房地产上市公司的年报，以房地产红火景气的2007年看，深振业A是内地房地产上市公司中最能赚钱的企业，主营业务毛利润率高达55.71%。，连排名最靠后的天房发展，主营业务毛利润率也达到了18.65%。即便如此，它的赚钱能力也排在中国人寿、中国石化等著名大企业前面。
某房地产研究员top10房地产研究组提供给《望东方周刊》的数据显示，虽然2003年至今，房地产宏观调控不断，中国房地产企业100强的平均年净利润率还是在稳步增长，从2003年的8.68%，到2007年达到了16.83%，均远远高于开发商呼吁的净利润8%。
开发商上访与上海救市新政
对于政府救市，开发商开出的条件，就是“配合政府”，答应“房价不要再涨了”
2008年10月22日，财政部宣布出台十措施拉动内需保经济增长，其中包括从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米以下普通住房的契税由原来的1.5%下调到1%，并将首次购房首付比例下调到20%。
当天夜里，之前在各地纷纷救市的动作中始终不动声色的上海市，马上抛出了一个内容详细、覆盖面广泛的“14条新政”。
但是，对此感到惊讶的只有普通购房者和媒体。早在该新政出台几天前，上海的一些房产企业就秘密提醒部分客户，暂停办理过户手续，暂缓申报缴税，因为“可能有新的普通房标准出台”。
这种现象并不奇怪，对作为开发商的张海(化名)来说，“14条新政”的出台，其实正意味着上海开发商们最近几个月来的不断“上访”终于开始生效。
开发商“上访”
张海是上海一家房产投资公司的总裁，在他印象中，开发商“上访”其实是从2008年夏天就开始了。
“陆续有开发商结伴到政府有关部门反映情况，那正好也是大家对政策最吃不准的时候。”张海告诉《望东方周刊》，从那时候开始，开发商结伴的规模越来越大，一开始还是在私人场合向一些领导抱怨，到后来，就是几家公司的老总直接去相关单位要求约见领导。
但让这些开发商寝食难安的是，“领导明明就在办公室里，却只撂出一句话——不接待，我们连他们单位的大门都进不去”。张海说，一连多次出现这样的情况，让开发商的心理压力陡然增大，“很明显，这是表示和房产企业划清界限了”。
但接下来的“金九银十”却正好是房产销售旺季，政策的导向将直接影响到上海房地产市场全年的走势。
为了说服政府部门放宽政策限制，张海的同行们准备了厚厚的材料，其主题内容无非是：“上海的房地产开发并不存在暴利”，“目前实行的房地产政策存在过时之处”，以及“二套房贷新政存在不合理之处”等等。
其中，二套房政策的松绑是张海和其他房地产企业老总最关心的话题，实际上，对于后来的“金九银十”，开发商自己都没有信心，“因为第一次买房的刚性需求其实非常脆弱，购买力太弱，所以我们已经不再指望他们来消化存量，我们还是期望能放开改善型需求和投资需求。”
